闡述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策選擇與盈余管理
【摘要】以中航地產(chǎn)為例，本文分析了中航地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策選擇對其財務指標的影響及選擇動因。根據(jù)對中航地產(chǎn)的分析，對企業(yè)選擇會計政策提供借鑒作用。
【關鍵詞】投資性房地產(chǎn);會計政策選擇;盈余管理
從2007年《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有更多的選擇權，同時也為企業(yè)利用會計政策選擇進行盈余管理提供了機會。公允價值一般都用于計量金融資產(chǎn)項目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價值計量的非金融資產(chǎn)項目。
投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》準則規(guī)定，企業(yè)應該在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價值模式計量。
如果采用成本模式計量，資產(chǎn)負債表日必須對投資性房地產(chǎn)計提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計提減值準備。
如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊，也不需要計提減值準備。房地產(chǎn)價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當期損益，可以用來調(diào)節(jié)當年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%。但是2009年中航地產(chǎn)轉變了投資性房地產(chǎn)的計量模式，由成本模式轉變?yōu)楣蕛r值模式，這種會計政策的轉變動機是值得研究的。
因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計量模式轉變對盈余的影響，分析其轉變計量模式的動因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會計政闡述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計政策選擇與盈余管理策提供借鑒，為加強監(jiān)管，提高會計信息質量提供倡議策略。
1、中航地產(chǎn)案例簡介
深圳中航地產(chǎn)股份有限公司(簡稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043)成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理，連續(xù)多年進入深圳百強企業(yè)榜。
2009年1月1日中航地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)進行會計政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式，轉換日投資性房地產(chǎn)公允價值增加3.37億元，當期采用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當期凈利潤為6286.75萬元，對當期利潤影響為50.41%。
2、投資性房地產(chǎn)會計政策變更動因以及制約因素分析
2.1 變更動因分析
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是市場環(huán)境還是國際通行做法，運用公允價值進行后續(xù)計量的時機已經(jīng)成熟。2008年我國金融危機爆發(fā)，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權即將結束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列理由促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計量方式。
2.1.1有利于優(yōu)化財務指標，便于融資。
如果使用公允價值計量，資產(chǎn)的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優(yōu)化財務指標，例如：降低資產(chǎn)負債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財務風險。企業(yè)容易以較低的資本成本進行融資，有利于企業(yè)擴張和發(fā)展壯大。
國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準則，幫助投資者進行更好的決策，更好的對比國內(nèi)外企業(yè)的價值，以便吸引更多的投資。
2.1.2盈余管理的驅使
2009年仇慎謙擔任董事長，石正林擔任總經(jīng)理，有可能是因為酬勞契約等理由導致當期調(diào)整利潤。公允價值變動損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%(2008年)、55.37%(2009年)，同時占利潤總額的比例分別投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量為-85%(2008年)、21.30%(2009年)，通過會計政策選擇來提高經(jīng)營業(yè)績指標，從而可以反映企業(yè)管理層受托責任的履行狀況。
2.2 制約因素分析
2.2.1 利潤變化程度加劇
采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續(xù)平滑且可預期的盈余走勢。我國房地產(chǎn)市場受國家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權人造成困擾，加大企業(yè)的風險。
2.2.2凈利潤與現(xiàn)金流的背離程度加劇
權責發(fā)生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現(xiàn)金流之間的關系。
在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產(chǎn)進行處置，則沒有相應的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會加大利潤分配的難度。
3、結論及倡議
2007年新會計準則引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)對我國發(fā)展市場經(jīng)濟具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，公允價值采用需要十分謹慎。對于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應的會計政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績，可以選擇變更公允價值計量模式;預期房地產(chǎn)價格會大漲的經(jīng)濟環(huán)境下，選擇公允價值利大于弊;反之，則按成本模式計量更好。
公允價值是必定的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時規(guī)避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經(jīng)濟發(fā)展服務。
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