論文文獻綜述

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　　文獻綜述是為撰寫畢業論文做選題分析、資料準備。因此，文獻綜述的內容要求與論文題目所界定的研究內容基本一致。文獻綜述應就論文涉及的理論、方法、觀點、資料等，廣泛查閱相關研究成果，歸納整理，并進行評述。

　　對所引文獻要求在文中注明引用來源，參考文獻不能低于10篇。字數不少于5000字。在畢業論文資料袋中應有紙質打印版文獻綜述和電子版文獻綜述。

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　　國內土地發展權研究綜述

　　土地發展權(Land Development Rights)是從20世紀50年代初開始，在英、美、法等國相繼設置的一項重要土地產權制度。盡管中國事實上存在著大量的土地發展權問題，但是目前還沒有相關的制度設置。20世紀90年代末期以來，中國國內不少學者分別從法學、經濟學等角度，在理論上做了大量的研究和探討。筆者通過對這些文獻的梳理和分析，發現國內對土地發展權的研究主要集中在其概念、歸屬、流轉、可行性與必要性等問題上。

　　一土地發展權的概念

　　關于土地發展權的概念，國內學術界大致有狹義和廣義兩種理解。

　　(一)狹義的土地發展權

　　狹義的土地發展權，主張它是土地所有權人將自己擁有的土地變更用途或在土地上興建建筑改良物(包括建筑物與工事)而獲利的權利。沈守愚(1998) [1]較早從法學的角度將農地發展權界定為“將農地變更為非農用地的變更利用權”。王小映(2003)[2]則認為，土地發展權是一種農地可轉為建設用地進行開發利用的權利;黃祖輝等(2002)[3]深入分析了農村集體土地轉為城市國有土地對農村土地發展權的侵害及其補償問題;楊明洪等(20022003)[4，5]分析了中國農民集體所有土地發展權從法律和事實上受到壓抑以及農民進行抗爭的情況。杜業明(2004)[6]認為，土地發展權是指某組織或個人變更土地用途而獲得額外收益的權利。而農村土地發展權是特指農用地轉為建設用地和農村存量建設用地直接進入土地一級市場而獲取收益的權利。周建春(2007)[7]認為，農地發展權又稱土地發展權或土地開發權，是指將農地改為最佳利用方向的權利，也可狹義地定義為農(耕)地改為建設用地的權利。

　　(二)廣義的土地發展權

　　廣義的土地發展權涉及土地利用和再開發的用途轉變和利用強度的提高而獲利的權利。胡蘭玲(2002)[8]認為，土地發展權是指對土地在利用上進行再發展的權利，即在空間上向縱深方向發展、在使用時變更土地用途之權，可將其分為兩類：空間(高空，地下)建筑權(Space，Underground Building Tenancy)和土地開發權(Land-ExploitingRight)。季禾

　　[9]禾等(2005)認為，土地發展權的客體涉及地下、地上、地面上空的開發和利用。萬磊(2005)

　　[10]認為，土地發展權是指對土地在資源利用方面改變原有的利用形式而進行再開發的權利。即突破原有的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發展，在使用上變更土地用途之權。侯華麗等(2005)[11]認為，土地發展權是將土地變更為不同使用性質的權利，應包括：農地變更為非農用地的發展權即農地發展權;未利用土地變更為農用地或建設用地的發展權;在農地使用性質不變的情況下擴大投入的發展權;在建設用地上進行建設的發展權。范輝等(2005)[12]從土地用途轉變和集約度提高兩方面，把土地發展權分為農地發展權、建設用地發展權和未利用土地發展權，農地發展權僅指土地用途由農用地轉為建設用地時的權利上升，主要包括國家通過征地將農用地轉為建設用地和農用地依法被轉為農村集體建設用地。王萬茂等(2006)[13]認為，土地發展權是指土地變更用途使用和對土地原有集約度的改變之權，包括：農地發展權，市地發展權。而農地發展權指土地用途由農用地轉為建設用地的使用之權，主要包括：國家通過征地將農村集體農用地轉為國家建設用地;農村集體農用地依法被轉為農村集體建設用地;國有農用地依法轉為國有建設用地。

　　中國國內對土地發展權概念理解的分歧，源于對土地所有權人主張的發展權客體的差異。如果只涉及土地用途和性質或者土地集約程度某一方面改變帶來的權利，即是狹義的土地發展權;如果包括這兩個方面，則是廣義的土地發展權。后者比較接近現在國外土地發展權的概念，也是中國學術界逐漸占主流的觀點。所以，拓展土地發展權的內涵，而不僅僅局限于農地發展權的研究，廣泛研究農用地、建設用地、未利用地之間用途相互變化過程中的土地收益變化(增加或減少)，如退耕還林和天然林保護“、十一五”規劃提出的限制開發區和禁止開發區中對土地用途限制導致實際土地收益減少而不是收益增加等，是否屬于土地發展權問題，以及土地開發中利用其地上和地下開發權來保護文化遺產等問題，似乎可視作以后深入研究的領域。

　　二土地發展權的歸屬

　　對于土地發展權應該歸誰，學術界對此的認識可分為單一主體論和二元主體論。

　　(一)單一主體：漲價歸公或漲價歸私

　　單一主體論主張土地發展權要么歸公，要么歸私。

　　國內研究土地發展權的學者大多認為土地發展權應該借鑒英、法等為代表的國家的做法，將其歸為國家所有，即漲價歸公。沈守愚[1]認為，土地發展權的權源是國家主權。對土地使用者為非公益主體的，除給集體和農戶應有的補償外，還要向國家購買發展權。胡蘭玲[8]主張將土地發展權歸屬于國家所有較為合理。賈海波(2005)[14]也認為，農地發展權只能由國家來行使，因為根據土地增值理論，農地發展權所引致的土地增值實際上屬于土地的級差地租Ⅰ，應歸國家和社會所有。

　　另一種觀點主張借鑒美國的做法，將土地發展權自動歸屬于原土地所有權人，即“漲價歸私”。國家可向農地所有者購買發展權，農地使用權可在國家購買發展權后以市場方式自由流轉。張安錄(1999，2000)[15，16]主張將農地發展權歸農地所有者所有，發展權可像其他普通商品一樣在市場上自由交易，強調市場在資源配置中的作用。楊明洪等[4]認為農地發展權應屬農民集體所有;黃祖輝等[3]認為，非公共利益性質的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發展權，國家應將農村集體土地發展權的價值支付給農民。李長健等(2006)[17]和周建春[7]都主張將土地發展權配置給土地所有者后，國家再用稅收來調節。

　　(二)二元主體論

　　主張二元主體論的學者，大多從中國土地所有制的特點或維護農民土地產權利益的角度，主張中國土地發展權的權利主體至少應該有兩個，即國家和農村集體(農民)。戴中亮等(2004)[18]認為，中國農村集體土地發展權具有二元主體，即國家是顯性主體，而農民是隱性主體，主張將農村集體土地中的集體建設用地的發展權賦予農民。許恒周(2005)

　　[19]認為，中國土地分為國家所有和集體所有兩種形式，前者的土地發展權，完全由國家控制，而后者的土地發展權，國家卻將其從農村土地產權束中剝離出來由政府完全享有。農村集體既然擁有土地的所有權，而且法律上國家所有和集體所有是平等的，所以，應該明確集體對其所有土地的發展權。萬磊[10]也主張城鎮土地的發展權歸屬政府，農村土地的發展權歸屬農村集體，政府再用稅收杠桿來均衡各方利益。劉國臻(2005)[20]提出根據土地發展權的表現形式，即土地性質是否改變，改變土地使用性質的土地發展權歸國有，包括農用地

　　變更為建設用地之權和未利用土地變更為農用地或建設用地之權;土地使用性質不變，但對原有土地增加投入而形成的發展權，歸土地使用權人所有，包括農用地性質不變、承包人增加對農用地的投入而形成的發展權和在建設用地上進行建設而形成的發展權。朱啟臻等(2006) [21]主張新增建設用地的發展權由國家和失地農民分享，農地發展權應從“漲價歸公”轉變為“漲價分享”。

　　土地發展權的權利主體問題涉及政府、土地所有者、土地使用人等各方對土地增值收益的分割。中國目前對此的分歧集中在農村集體所有的土地發展權歸屬上。把土地發展權簡單地歸私或歸公的“單一主體論”，是一種絕對產權觀念，目前不適合中國國情。“漲價歸公”著重公權的作用，看似有管制效率，但缺乏公平，農地保護與農民利益得不到有效保障;“漲價歸私”著重私權的利益，太過激進，其可操作性差，如要求國家財政預算充足，也易造成分配不公。筆者贊同“二元主體論”，即國家作為國有土地發展權的權利主體，同時農民作為集體土地發展權的權利主體，這樣均衡設立的土地發展權，國家和個人都從中分享了土地增值收益，同時不改變中國現行的兩種土地所有制形式，可大大節約制度變遷的成本，在一定程度上能夠兼顧效率和公平。

　　三土地發展權的流轉

　　土地發展權的流轉，即可轉移發展權(Transferable Development Rights，TDR)，或發展權轉移(Transfer ofDevelopment Rights，TDR)，或容積率(Floor Area Ratio，FAR)轉移，是國內研究中較薄弱的環節。

　　張安錄[16]認為，可轉移發展權允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發展權賣給土地使用不受限制的土地所有者，進行額外土地開發。它有兩種作法：一種是設立一個發展權市場，讓發展權在市場上公平交易;另一種是通過公共權力購買而獲得土地發展權，并提出在中國城鄉生態交錯區建立可轉移發展權制度來控制農地城市流轉的構想。李曉妹等(2003)[22]指出，美國的發展權轉移是指土地所有人可將發展權讓渡，讓渡的發展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現有的發展權相加存在，并詳細介紹了美國近年的土地發展權轉移(TDR)計劃及其面臨的問題。張友安等(2005)[23]認為，目前國內忽略了對跨區域的土地發展權配置與流轉的研究，并分別從宏觀、中觀和微觀三個層次，以一、二、三級土地發展權的形式，分析了土地發展權的配置方式和流轉機制。沈海虹(2006)[24]認為，將控制甲地塊的開發強度(容積率)轉移到乙地塊，使得開發者在乙地塊得到額外的收益補償，從而使得甲地塊的歷史建筑獲得持久保護的經濟平衡，在這其中被轉移的就是“發展權”，或高空權(Air Rights)，并提出了中國利用發展權轉移來保護文化遺產的制度設想。

　　土地發展權的流轉是各種綜合規劃的結果，是一項復雜的系統工程。目前，國內對此的研究還十分薄弱，有待研究的內容還非常廣闊。例如，中國土地發展權轉讓區域和受讓區域如何確定?這些區域如何與中央和地方土地綜合規劃保持一致?哪些規劃應該先行?土地發展權的可計量的統一標準，如密度、區域、房屋面積比和高度等如何評估和制定?另外，對社會公眾進行大量的宣傳普及教育，土地發展權價格評估方法，土地收益區域間轉移支付政策，土地發展權銀行運作機制，土地發展權證券化經營等，中國“十一五”提出的限制開發區、禁止開發區等功能主體區是否涉及土地發展權的區域間轉移問題等等。這些都有待于進一步研究。

　　四土地發展權設立的必要性和可行性

　　關于設立土地發展權的必要性、可行性或意義等，國內學者作了大量的探討和論述。沈守愚[1]較早論述了設立農地發展權對于理順集體土地的產權關系、有效保護耕地以及為國家提供穩定的財政收入等方面的意義。張安錄[16]則探討了在中國城鄉生態交錯區設立可轉移發展權來保護農地、控制農地城市流轉的條件、可能性和預期效益等。李世平(2002)[25]從解決嚴重的耕地流失、落實政府對土地用途管制、保障農民收益權以及維護國家利益等方面闡述了在中國設立土地發展權的必要性和可行性;范輝等(2004)[26]探討了設立農地發展權對土地征用的積極意義;劉國臻分析了在中國配置土地發展權的必要性和可行性[20];劉芳和許恒周(2006)[27]從產權完善的角度分析了設立農地發展權的必要性。

　　國外設置和流轉土地發展權多年的經驗表明，土地發展權的配置在不同程度上起到了保護農地、保護自然資源、保護古跡、保存開敞空間、保護環境敏感地帶、保護生態環境、控制城市增長的區位和進程、保護社會公共利益、調節因土地用途變化產生的暴利和暴損等目的。目前國內對此的研究主要集中在農地保護、征地制度和土地產權的完善、失地農民權益的保障以及國有土地資產的利益維護等方面。對于配置土地發展權來保護自然資源、保護古跡、保護環境敏感地帶、保護生態環境、控制城市增長的區位和進程等方面的意義，文獻和案例還非常少，還有大量的問題有待深入研究。

　　五進一步地討論

　　近年來，國內對土地發展權的研究主要集中在其概念、歸屬、流轉、可行性與必要性等問題上。以后的研究似乎可圍繞下面這些方面展開：從概念上拓展土地發展權的內涵，廣泛研究中國土地用途的相互轉換帶來的土地收益變化(增加或減少);在設置土地發展權時，將國外經驗和中國的國情有機結合，盡量兼顧效率和公平;深入具體研究土地發展權的流轉，增強其可操作性;廣泛探討配置土地發展權在中國經濟發展中的作用和意義等。這些問題的深入研究，不僅有助于豐富國內外土地發展權的理論，而且對推動和加速中國土地發展權的設置，都是十分必要和重要的。

　　參考文獻：

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　　[3] 黃祖輝,汪暉.非公共利益性質的征地行為與土地發展權補償[J].經濟研究,2002(5):66-72.

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