從現(xiàn)金流角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式創(chuàng)論文
【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理主要是指對(duì)建筑產(chǎn)品、市場(chǎng)需求、資金三者相結(jié)合的一種管理模式,其中,對(duì)資金的管理最為重要。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨宏觀形勢(shì)的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中對(duì)現(xiàn)金流的管理也成為了重點(diǎn)之一。本文將主要從現(xiàn)金流的角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理,以期能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理與發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】現(xiàn)金流;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項(xiàng)目管理
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中,現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)公司在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制,并通過(guò)一定程度的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),如投資、經(jīng)營(yíng)、籌資等活動(dòng)而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的分析,科學(xué)合理的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理,從而盡最大程度地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頂目中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的現(xiàn)金流概述
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中,現(xiàn)金流作為一種能夠有效地反映公司有關(guān)現(xiàn)金與現(xiàn)金等價(jià)物的流出、流入等信息的一種現(xiàn)象,其對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都起著重要的作用。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于項(xiàng)目所投入資金的不同用途,可主要分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三方面所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
其中,籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中債務(wù)規(guī)模與構(gòu)成,及公司資本等發(fā)生變化活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動(dòng)中的債務(wù)主要是指對(duì)外舉債所借入的款項(xiàng),而公司資本主要是指與資本有關(guān)的現(xiàn)金流出與流入。
投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建,以及各種投資及處置活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建主要包括無(wú)形資產(chǎn)、固產(chǎn)資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)等。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中,將籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量除外之后,將所有交易與事項(xiàng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量又包括土地轉(zhuǎn)讓、房屋銷(xiāo)售、房屋出租、工程發(fā)包、土地征用與批租、設(shè)施材料購(gòu)買(mǎi)等等的交易與項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。
2.現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中,其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理主要是以現(xiàn)金流管理做為核心而展開(kāi)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程、投資、前期準(zhǔn)備、施工、后期銷(xiāo)售等階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流動(dòng)的期限與數(shù)據(jù)進(jìn)行合理安排與規(guī)劃的一種管理。
現(xiàn)金流作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中收付實(shí)現(xiàn)制下的一個(gè)重要概念,是一種可以隨時(shí)用來(lái)支付的銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金等。現(xiàn)金流的管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中屬于一種全面性與系統(tǒng)性的管理模式,針對(duì)于其他企業(yè)或公司單純的現(xiàn)金管理模式而言,現(xiàn)金流管理是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過(guò)程、現(xiàn)金流量等實(shí)行的一種動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)公司只有通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流實(shí)行有效的手段進(jìn)行管理,才能夠確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頂目管理的整體性和全面性,現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響見(jiàn)圖1。
3.基于現(xiàn)金流角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理
3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備期的管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在策劃準(zhǔn)備階段,均需要有大量的資金投入,以用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地,并進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃、方案設(shè)計(jì)等等,此階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多被稱(chēng)為純投入階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備期,只有大量的投入資金,并沒(méi)有盈利收入,所以,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在策劃準(zhǔn)備期的現(xiàn)金流出量是非常大的。
從現(xiàn)金流的角度來(lái)分析,此階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理多是在購(gòu)買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)策劃、方案設(shè)計(jì)及報(bào)建等方面進(jìn)行管理。如對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期購(gòu)買(mǎi)土地所需要的現(xiàn)金進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并針對(duì)將購(gòu)?fù)恋啬壳艾F(xiàn)有的價(jià)值、未來(lái)銷(xiāo)售所能產(chǎn)生的效益利潤(rùn)等進(jìn)行分析,再通過(guò)縝密的計(jì)算,確定現(xiàn)階段土地購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)金流出能給未來(lái)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。通過(guò)權(quán)衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流出的成本與風(fēng)險(xiǎn),來(lái)保證未來(lái)銷(xiāo)售所能產(chǎn)生現(xiàn)金流入的能力與效益。從而,通過(guò)一系列行之有效的管理手段,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在策劃準(zhǔn)備期可以盡最大可能地避免或降低今后風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。
3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期的管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)策劃準(zhǔn)備階段之后,便進(jìn)入到了項(xiàng)目的建設(shè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的工作主要包括有項(xiàng)目的招投標(biāo)、確定項(xiàng)目施工單位、項(xiàng)目的施工質(zhì)量與進(jìn)度管理、項(xiàng)目的竣工與驗(yàn)收等等,見(jiàn)圖2。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期,所投入的資金也比較大,所以仍可將此階段算作資金的投入階段。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)前期,因?yàn)楣こ添?xiàng)目的建設(shè)所需,日常均有一定量的資金流出,這部分資金多用來(lái)購(gòu)置施工所用材料及設(shè)施設(shè)備,從而來(lái)進(jìn)行對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作,另外,還有一部分資金用來(lái)支付施工人員的工資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由建設(shè)前期逐漸進(jìn)入到中后期時(shí),在建設(shè)期一定的時(shí)間段內(nèi)將會(huì)與銷(xiāo)售期相重合,因此出現(xiàn)在建設(shè)期進(jìn)行預(yù)售的情況。預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將會(huì)收取一定額度的購(gòu)房定金等,從而在竣工前會(huì)有一些現(xiàn)金的流入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,因?yàn)榇穗A段會(huì)產(chǎn)生一定的收入,因此由之前不斷地資金投入開(kāi)始漸漸地轉(zhuǎn)向資金的回收。但是,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段,其現(xiàn)金流出量仍舊是大于現(xiàn)金流入量,現(xiàn)金的凈流量還是呈負(fù)數(shù)的形式。
從現(xiàn)金流的角度進(jìn)行分析,此階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理,多是以控制建設(shè)成本為主。基于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長(zhǎng),有時(shí)其項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)一兩年或者更久時(shí)間才能竣工完成,因此,此時(shí)所投入的資金額度也是非常的大。在此階段應(yīng)該根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,做好對(duì)成本的有效控制,通過(guò)科學(xué)合理的計(jì)劃、預(yù)算、調(diào)度等手段,從而有效地優(yōu)化現(xiàn)金的使用,最大限度減少現(xiàn)金的支出,并控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售期的管理
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段,通過(guò)對(duì)頂目建設(shè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售,將會(huì)出現(xiàn)大部分資金流出轉(zhuǎn)化為資金流入的現(xiàn)象,通過(guò)有力的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的贏利局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在通過(guò)建設(shè)階段之后,項(xiàng)目工程已經(jīng)屬于竣工并經(jīng)驗(yàn)收完畢后,此時(shí)已經(jīng)進(jìn)入到了銷(xiāo)售階段。對(duì)于銷(xiāo)售階段的管理也是非常的關(guān)鍵與重要,只有通過(guò)合理的經(jīng)營(yíng)手段,才會(huì)有大批資金的回收,因此,現(xiàn)金凈流量也將由負(fù)數(shù)形式逐漸朝著正數(shù)轉(zhuǎn)變。
從現(xiàn)金流的角度進(jìn)行分析,此階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理,將更有效地加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售模式等方面管理,使其能夠?qū)F(xiàn)金流的流入量達(dá)到最大程度的提高。此時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)通過(guò)現(xiàn)金不斷地流入,而達(dá)到最終贏利的目的。
4.結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件影響下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中現(xiàn)金流對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展起到了很大的影響。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該實(shí)時(shí)地掌握現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)信息,并通過(guò)對(duì)投入資金的有效控制與合理調(diào)度,從而起到化解并降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的重視與控制,有效提高其資金的使用效率,從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)定與持續(xù)贏利提供可靠的保障。
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