《長春市物業(yè)管理?xiàng)l例》全文
《長春市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由長春市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十八次會(huì)議于2007年10月31日通過，經(jīng)吉林省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十八次會(huì)議于2007年11月30日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2008年1月1日起施行。
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其公共部位、公用設(shè)施設(shè)備。
本條例所稱共有部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱公用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。
本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人;或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，縣(市)、區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、民政、價(jià)格、園林、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、行政執(zhí)法、公安、工商及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并直到監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
社區(qū)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
(一)選舉業(yè)主委員會(huì)，更換業(yè)主委員會(huì)的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(二)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(四)審議決定業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同;
(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會(huì)。
第十二條 縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三名。籌備組的組長由社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人;
(二)推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人;
(三)確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;
(四)確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)。
前款規(guī)定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)具體人數(shù)，業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議通知送達(dá)全體業(yè)主。會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。
第十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。
經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號(hào)室號(hào)、投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主身份;無法核實(shí)業(yè)主身份的，提議無效。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況;
(二)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和公共場所直接從事經(jīng)營活動(dòng)。
第十九條 新一屆業(yè)主委員會(huì)未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，按照本條例業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)的，由所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記表;
(二)業(yè)主管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表;
(五)業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：
(一)會(huì)議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書面材料;
(三)各屆業(yè)主委員會(huì)選舉、備案的材料;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)其他有關(guān)資料。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。
因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會(huì)未能如期換屆的，原業(yè)主委員會(huì)仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(四)連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(五)因疾病或者其他原因喪失工作能力的;
(六)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(七)被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三章 物業(yè)服務(wù)與管理
第二十六條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房。
(二)規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。
(三)物業(yè)服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
第二十七條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送下列材料：
(一)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明;
(二)物業(yè)共有部分的明細(xì)表;
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料。
建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關(guān)資料，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。
第二十八條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。
市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：
(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;
(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前;
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)，由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限以及資質(zhì)等級(jí)等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十三條 建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約失效。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，項(xiàng)目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料);
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單;
(五)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。
業(yè)主委員會(huì)尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
第三十五條 前期服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：
(一)實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料;
(二)物業(yè)服務(wù)用房;
(三)使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn);
(四)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益節(jié)余;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
第三十六條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔(dān);未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限在六個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，在經(jīng)營服務(wù)場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù);
(二)應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)在物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn);
(四)按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，并如實(shí)記錄;
(五)妥善保管財(cái)務(wù)收支賬目和原始憑證;
(六)按照規(guī)定報(bào)送各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料;
(七)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報(bào)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袃r(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十四條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)定制度。具體評(píng)定辦法由政府制定。
市物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評(píng)定。對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改;整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。
第四十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
第四十六條 未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān);選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。
第四章 物業(yè)的使用、維護(hù)與維修資金的管理
第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。
因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第四十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(三)擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備;
(四)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點(diǎn)、市場，張貼、涂抹、懸掛物品;
(五)亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛;
(六)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動(dòng)物;
(八)從事危害公共利益的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十條 因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個(gè)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
有關(guān)單位、個(gè)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理收集，垃圾運(yùn)輸由所在地縣(市)、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。
第五十二條 利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸止。對(duì)勸止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門;對(duì)違反規(guī)定的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。
第五十五條 物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修資金制度。
市物業(yè)管理行政主管部門依法負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金的繳存，并對(duì)物業(yè)維修和更新、改造，實(shí)行物業(yè)維修資金制度。
第五十六條 物業(yè)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，每年轉(zhuǎn)存一次。
物業(yè)維修資金增值資金分別計(jì)入分戶帳，轉(zhuǎn)作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)維修資金分賬核算。
第五十七條 物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)向市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計(jì)劃(尚未成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主大會(huì)提出)，物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)工程進(jìn)度分期劃撥使用。
第五十八條 符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：
(一)房屋共用部位的維修和更新、改造費(fèi)用，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支;
(二)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從繳存的物業(yè)維修資金中列支。
第五十九條 已繳存物業(yè)維修資金的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù);合同沒有約定的，自動(dòng)過戶。
第五章 法律責(zé)任
第六十條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十一條 違反本條例第二十九條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以下的罰款。
第六十二條 違反本條例第三十四條、第三十五條規(guī)定,建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料、資產(chǎn)的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十三條 違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十四條 違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、亂用職權(quán)、徇私作弊的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第六十六條 本條例自2008年1月1日起施行，2000年12月13日長春市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第2十一次會(huì)議通過，2001年3月30日吉林省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。
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