巢湖市物業管理辦法

時間：2024-10-23 16:48:11 物業管理師

巢湖市物業管理辦法

　　《巢湖市城市住宅區物業管理辦法》已經2003年6月13日市政府第39次常務會議討論通過，現予發現，自2003年8月1日起施行。下面是辦法全文：

　　第一章總則

　　第一條為規范我市物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家有關法律、法規和《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于城市規劃區內綜合開發、配套建設的住宅區。

　　非住宅區物業管理參照本辦法規定執行。

　　第三條市房地產管理局(下稱物業管理主管部門)主管本市城市住宅區物業管理工作。

　　市建設、城管、物價、工商、交通、公安、環保、民政等部門和住宅區所在地街道辦事處(鎮)根據各自職責，共同做好城市住宅區物業管理的監督與指導工作。

　　第二章業主大會及業主委員會

　　第四條住宅區在交付使用后，入住率達 50%以上時，房地產開發單位應向市物業管理主管部門申請，市物業管理主管部門會同當地街道辦事處(鎮)、前期物業管理企業召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　老住宅區由市物業管理主管部門會同住宅區所在地街道辦事處(鎮)組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第五條業主大會由全體業主組成。業主大會須有半數以上投票權的業主出席方可舉行。

　　業主大會由業主委員會負責召集，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當就提議的事項召開業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主，并同時告知相關的居民委員會。

　　第六條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　業主大會的決定，必須經出席會議的業主所持投票權的半數以上通過。業主大會所作出的制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，維修資金的使用和續籌方案的決定，必須經全體業主所持投票權的2/3以上通過。

　　第七條業主委員會由主任、副主任和委員組成，在業主中選舉產生，其數額為單數，一般最低不得少于5人。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

　　第八條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第九條業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業主委員會作出決定，采取少數服從多數原則。

　　第十條業主委員會應通過業主大會訂立業主公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務等事項依法作出約定。

　　業主公約的示范文本;由市物業管理主管部門統一制定。業主大會可根據本住宅區的實際情況修改、補充，并報市物業管理主管部門備案。

　　第十一條業主公約經業主大會批準后生效。已生效的業主公約對所有業主和非業主使用人具有約束力。

　　業主公約以及業主大會、業主委員會作出的決定不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　第十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　業主大會、業主委員會應當配合居民委員會依法履行自治管理職責。業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會。

　　第三章物業管理企業

　　第十三條物業管理企業是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主大會的委托，根據物業服務合同進行專業管理，實行有償服務的企業。

　　第十四條新成立的物業管理企業，必須經市物業管理主管部門資質審查合格，報省建設行政主管部門批準，取得物業管理企業資質等級證書，并經工商登記注冊后，方可從事物業管理工作。

　　第十五條物業管理企業的權利：

　　(一)根據法律、法規和物業服務合同，擬訂各項具體管理規定;

　　(二)根據物業服務合同和有關規定實施物業管理，收取物業管理服務費用;

　　(三)有權制止違反住宅區物業管理規定的行為;

　　(四)要求業主委員會協助實施物業管理;

　　(五)開展多種經營活動和有償服務。

　　第十六條物業管理企業的義務：

　　(一)履行物業服務合同;

　　(二)接受業主委員會和業主的監督、檢查;

　　(三)制定住宅區物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;

　　(四)發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告;

　　(五)接受市物業管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區所在地街道辦事處(鎮)的監督、檢查和指導。

　　第十七條物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內的設施，超越服務合同約定范圍對業主開展有償服務的，應當征得服務對象的同意。

　　第四章物業的管理、使用與維護

　　第十八條房地產開發單位應當在銷售房屋之前，制定業主臨時公約、選聘物業管理企業，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同至住宅區業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

　　房地產開發單位與購房戶簽訂的買賣合同應當含前期物業服務合同的內容。

　　第十九條房地產開發單位在新建住宅區時，應嚴格按照規劃設計方案，將公共配套設施及物業管理設施同步建設到位，工程竣工后，必須有物業管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。

　　第二十條業主委員會成立后，市物業管理主管部門會同有關部門組織房地產開發單位向業主委員會移交物業資料，辦理移交手續。

　　第二十一條物業資料移交給業主委員會后，業主委員會可按業主大會的決定續聘前期物業管理企業對住宅區實施物業管理。不續聘的，業主委員會按業主大會的決定，在市物業管理主管部門的組織下，采取招標方式，聘請其它物業管理企業對住宅區實施物業管理。

　　業主委員會應與物業管理企業簽訂住宅區物業服務合同，并在合同簽訂30日內，報市物業管理主管部門備案。

　　第二十二條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專營企業，費用從管理服務費中支出。但不得將整項服務業務委托他人。

　　第二十三條房屋的維修責任按下列規定劃分：

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主負責;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設施由物業管理企業負責養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應當由業主修繕的，業主應及時修繕;拒不修繕的，由業主委員會委托物業管理企業修繕，由業主委員會委托物業管理企業修繕，費用由業主承擔。

　　第二十四條住宅區內的共用設施，由物業管理企業統一負責管理、養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　第二十五條住宅區內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋的用途、結構、外貌;

　　(二)占用通道、平臺、道路、場地、停車場、屋面、樓梯、自行車房(棚)等堆放雜物或者進行違法建設;

　　(三)損壞、占用綠化地;

　　(四)亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物、亂設攤點;

　　(五)隨意停放自行車和機動車輛;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品;

　　(七)發出超規定標準的噪音;

　　(八)法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　第二十六條業主裝修房屋，應當遵守房屋使用說明書和業主公約的規定，并告知物業管理企業。物業管理企業應當將物業裝修的禁止行為和注意事項告知業主，并與業主簽訂裝修管理服務協議。業主應當遵守有關規定，并按裝修管理服務協議的約定繳納裝修保證金。裝修結束后沒有違反協議的，物業管理企業應當在一個月內退還裝修保證金。

　　第二十七條業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，按有關規定辦理手續，告知物業管理企業，并報有關行政主管部門批準。

　　第五章專用房屋及物業管理費用

　　第二十八條房地產開發單位移交住宅區時，應按以下標準向業主委員會無償提供住宅區物業管理用房：

　　(一)房屋總建筑面積為1萬平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建筑面積的物業管理用房;

　　(二)房屋總建筑面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區，應提供50平方米建筑面積的物業管理用房;

　　(三)房屋總建筑面積為2萬平大米以上的住宅區，每增加1萬平方米建筑面積，物業管理用房增加10平方米建筑面積;

　　前款第一、二、三項，業主委員會辦公用房為 15-25平方米建筑面積，其他的為物業管理企業辦公用房。物業管理用房產權歸業主所有。

　　第二十九條房地產開發單位移交住宅區時應以建造成本價向業主委員會提供商業用房，其標準為：

　　(一)房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建筑面積的商業用房;

　　(二)房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區，每增加1萬平方米建筑面積，商業用房增加5平方米建筑面積;

　　商業用房的購置費用從住宅共用部位共用設施設備維修資金中墊支，并從商業用房的經營收入中回收。

　　第三十條本辦法發布前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準無償提供物業管理用房的，原房地產開發單位應參照本辦法第二十八條規定給予經濟補償。物業管理主管部門應專項用于購置物業管理用房，其產權為國有。