廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則
根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，現(xiàn)制訂頒布《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》，請認真貫徹執(zhí)行。
第一章 總則
第一條 根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的規(guī)定，制定本細則。
第二條 《條例》所稱業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，包括取得房屋產(chǎn)權(quán)證的所有權(quán)人、已簽訂房屋買賣合同并經(jīng)房屋管理部門登記備案的買受人、以及拆遷安置協(xié)議或購買經(jīng)濟適用房確定的房屋所有權(quán)人。
開發(fā)建設(shè)后尚未出售的房屋，其開發(fā)建設(shè)單位視為業(yè)主。
第三條 《條例》所稱入住是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完相關(guān)入住手續(xù)。
業(yè)主在收到書面入住通知的限定期限未辦理入住手續(xù)，經(jīng)書面催告仍逾期未辦理入住手續(xù)的，視為入住。入住通知應當符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定。
第四條 《條例》所稱物業(yè)的前期管理是指首個業(yè)主辦理完入住手續(xù)至業(yè)主委員會依法成立時止的物業(yè)管理服務活動。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域以立項、規(guī)劃批準的范圍確定。但有下列情況之一的，可以由開發(fā)建設(shè)單位、管理責任單位或業(yè)主委員會提議(有業(yè)主委員會的應當由業(yè)主委員會提議)，建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)方便管理服務、節(jié)約管理成本和業(yè)主自愿原則劃定：
(一)一個物業(yè)管理區(qū)域超出立項、規(guī)劃手續(xù)批準的范圍;
(二)已實施物業(yè)管理的多個物業(yè)管理區(qū)域合并;
(三)物業(yè)管理區(qū)域不明確的舊城區(qū)、城中舊村區(qū)及其他區(qū)域擬實施物業(yè)管理的。
第六條 市建設(shè)行政主管部門在組織實施《條例》中，負責制訂行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實現(xiàn)規(guī)劃目標的相關(guān)政策和措施;負責物業(yè)管理服務企業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的培訓教育;負責組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務進行考評。市建設(shè)行政主管部門可委托區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理《條例》和本細則規(guī)定的事項。
在區(qū)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督指導下，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主會議召開、業(yè)主委員會選舉等有關(guān)事宜的指導、協(xié)調(diào)工作。
社區(qū)居民委員會依照本細則在配合、參與協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導所轄的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理活動的過程中，有權(quán)對影響和損害業(yè)主利益、公眾利益的事項進行勸導、教育或提請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或有關(guān)行政管理部門進行監(jiān)督管理。
廈門市物業(yè)管理協(xié)會應加強自身建設(shè)，建立健全對物業(yè)管理服務企業(yè)、業(yè)主委員會等會員單位的自律管理制度，并配合市建設(shè)行政主管部門做好從業(yè)人員培訓教育等行業(yè)發(fā)展工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 開發(fā)建設(shè)單位在組織召開第一次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的前一個月，應書面報告住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門。區(qū)建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居民委員會代表，組成業(yè)主自治監(jiān)督指導小組。
第八條 業(yè)主自治監(jiān)督指導小組履行以下職責：
(一)依照物業(yè)管理服務的有關(guān)法律法規(guī)對開發(fā)商組織召開的第一次業(yè)主會議進行監(jiān)督;?
(二)經(jīng)三分之二以上小組成員同意，有權(quán)對業(yè)主會議的召開程序、表決辦法、表決事項等事宜提出監(jiān)督意見;
(三)對業(yè)主會議召開、業(yè)主委員會組成過程中的糾紛進行協(xié)調(diào);
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為及時向有關(guān)執(zhí)法機關(guān)報告。
第九條 業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主會議。物業(yè)代管人、物業(yè)使用人可憑有效證件(代管證件、租賃合同有直接委托或約定的，依委托或約定代行業(yè)主的權(quán)利義務)參加業(yè)主會議并行使委托授權(quán)范圍內(nèi)的權(quán)利事項。其它代理人的授權(quán)委托書應經(jīng)公證機關(guān)公證或所在物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)居民委員會確認。
第十條 開發(fā)建設(shè)單位應于第一次業(yè)主會議召開的前15天，將會議的時間、地點、形式、審議表決內(nèi)容、業(yè)主委員會候選人名單及簡歷、投票權(quán)數(shù)、參加會議業(yè)主或代表的權(quán)利義務等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置張榜公布，同時書面通知每位業(yè)主。
第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應在《條例》規(guī)定的期限內(nèi)自行組織召開或委托市物業(yè)管理協(xié)會、已進駐的物業(yè)管理企業(yè)組織召開第一次業(yè)主會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。逾期未組織召開或開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)倒閉等客觀原因無法組織召開第一次業(yè)主會議的，可由住宅區(qū)所在的業(yè)主自治監(jiān)督指導小組直接組織召開或委托已實施物業(yè)管理的企業(yè)組織召開第一次業(yè)主會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十二條 第一屆業(yè)主委員會委員候選人可由以下方式推薦產(chǎn)生：
(一)由住宅區(qū)內(nèi)20位以上業(yè)主簽名推薦、住宅區(qū)超500戶的按百分之五以上業(yè)主簽名推薦，或按住宅區(qū)樓宇的幢號、梯號、樓層簽名推薦。但推薦人不得重復簽名推薦;
(二)開發(fā)建設(shè)單位推薦;
(三)由住宅區(qū)所在社區(qū)居民委員會推薦。
開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會推薦的候選人數(shù)合計不得超過候選人總數(shù)的百分之二十。?
第十三條 第一次業(yè)主會議的組織者應將推薦產(chǎn)生的侯選人的個人簡況在住宅區(qū)公示，公示時間應不少于3日。
第十四條 由業(yè)主自治監(jiān)督指導小組從推薦產(chǎn)生的候選人中指定若干名候選人，配合業(yè)主會議的組織者開展擬訂業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案、選聘物業(yè)管理企業(yè)方案草案及其他需要提交第一次業(yè)主會議表決的文件資料等籌備工作。
第十五條 在業(yè)主自治監(jiān)督指導小組監(jiān)督下，第一次業(yè)主會議按下列程序召開：
(一)公布會議程序;
(二)組織召開第一次業(yè)主會議的代表匯報會議的組織情況;
(三)開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)匯報前期物業(yè)管理的情況;
(四)介紹業(yè)主委員會候選人基本簡況;
(五)依照表決權(quán)數(shù)投票差額選舉業(yè)主委員會委員;
(六)已推選出的業(yè)主委員會委員投票選舉業(yè)主委員會主任委員及副主任委員;
(七)在業(yè)主委員會主任委員主持下，修改業(yè)主委員會章程草案、業(yè)主公約草案及提交第一次業(yè)主會議表決的文件資料并根據(jù)需要推選業(yè)主委員會執(zhí)行秘書;
(八)對業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、授權(quán)事項、執(zhí)行秘書人選及其它有關(guān)住宅區(qū)公共利益的重大事項進行表決。
第十六條 業(yè)主委員會委員應符合以下條件：
(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;
(二)有足夠的時間履行業(yè)主委員會委員職責;
(三)品行端正，具有較強的責任感并熱心公益事業(yè);
(四)具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力;
(五)在本市實際居住。
第十七條 屬于下列情形之一的業(yè)主委員會委員，可由業(yè)主會議、臨時業(yè)主會議予以終止業(yè)主委員會委員資格：
(一)不符合《條例》第十條、本細則第十六條規(guī)定情形的;
(二)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會章程、決議，情節(jié)嚴重或造成嚴重后果的;?
(三)無故缺席業(yè)主委員會會議、業(yè)主會議連續(xù)三次以上;
(四)利用業(yè)主委員會委員職權(quán)侵害業(yè)主合法權(quán)益和非法干預物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)服務活動的;
(五)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈;
(六)因疾病等原因無法繼續(xù)履行業(yè)主委員會委員職責的;
(七)其它不適宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
第十八條 第一次業(yè)主會議召開以后入住的業(yè)主，有權(quán)了解住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項。
第十九條 業(yè)主委員會任期臨屆滿，現(xiàn)屆業(yè)主委員會在業(yè)主自治監(jiān)督指導小組的監(jiān)督指導下，組織召開業(yè)主會議進行換屆選舉。換屆選舉按以下程序進行：
(一)換屆選舉前15天，業(yè)主委員會或其委托物業(yè)管理企業(yè)將換屆選舉事項告知全體業(yè)主。告知事項應包括：
1、換屆依據(jù);
2、推薦候選人辦法;
3、會議程序;
4、監(jiān)督指導單位及電話等內(nèi)容。
(二)按本細則第十二條第(一)項之規(guī)定推選候選人。
(三)換屆選舉前7天，由業(yè)主委員會或其委托物業(yè)管理企業(yè)將會議的時間、地點、形式、議題、候選人名單及簡歷、投票權(quán)數(shù)等事項在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置張榜公布。
(四)會議議程應包含的內(nèi)容：
1、業(yè)主委員會代表作工作報告;
2、物業(yè)管理企業(yè)作工作報告;
3、宣讀候選人名單及簡況;
4、推薦監(jiān)票員;
5、按表決權(quán)數(shù)投票表決;
6、已當選的業(yè)主委員會委員以無記名投票選舉業(yè)主委員會主任委員及副主任委員;
7、其它事項在新一屆業(yè)主委員會主持下審議表決。
(五)換屆選舉結(jié)果在10日內(nèi)向住宅區(qū)所在的區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。
第二十條 公共設(shè)施、設(shè)備相對獨立的分期開發(fā)的住宅區(qū)，先期開發(fā)面積超過2萬平方米，且先期開發(fā)住宅區(qū)符合業(yè)主委員會成立條件的，經(jīng)住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門確認，召開臨時業(yè)主會議并成立臨時業(yè)主委員會。
臨時業(yè)主會議的召開程序、條件、職責及臨時業(yè)主委員會權(quán)利和義務與業(yè)主會議、業(yè)主委員會相同。
第二十一條 分期開發(fā)的住宅區(qū)完成整個住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)，且符合業(yè)主委員會成立條件的，應按《條例》及本細則的規(guī)定組織召開第一次業(yè)主會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，臨時業(yè)主委員會同時自行終止。
由開發(fā)建設(shè)單位或臨時業(yè)主委員會申請，經(jīng)住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門同意，可由臨時業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，按本細則規(guī)定的換屆選舉程序召開業(yè)主會議并進行業(yè)主委員會換屆選舉。臨時業(yè)主會議視同第一次業(yè)主會議。
第二十二條 業(yè)主委員會應建立公章管理制度，并經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。公章管理人違反制度使用公章的，由公章使用人承擔相應責任。
第二十三條 業(yè)主委員會應建立業(yè)主及使用人的投訴受理制度。受理以下事項：
(一)對物業(yè)管理服務合同約定事項的投訴;
(二)對業(yè)主公約約定事項的投訴;
(三)對業(yè)主會議、臨時業(yè)主會議及業(yè)主委員會職權(quán)內(nèi)作出決定事項的投訴;
(四)對物業(yè)管理服務中的其他民事糾紛進行調(diào)解。
業(yè)主委員會應認真受理投訴和糾紛案件，對處理不了的投訴案件可提請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或區(qū)建設(shè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決，也可告知當事人依法申請仲裁或提起訴訟。在投訴受理中，發(fā)現(xiàn)違法行為的，業(yè)主委員會應予以勸阻、制止，并向有關(guān)行政主管部門報告。
第二十四條 業(yè)主委員會可以指定委員或執(zhí)行秘書或成立專門機構(gòu)受理投訴，并給予投訴受理工作人員適當經(jīng)濟補助。
投訴受理處理結(jié)果應向投訴人反饋。投訴受理處理的匯總情況應向業(yè)主會議公布。
第三章 物業(yè)管理服務
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位是前期物業(yè)管理服務責任單位。開發(fā)建設(shè)單位應就前期物業(yè)管理的有關(guān)事項與購房人在房屋買賣合同中明確或同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。
房屋買賣合同就前期物業(yè)管理事項約定或前期物業(yè)管理服務協(xié)議主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務單位;
(二)物業(yè)管理服務收費價格;
(三)物業(yè)管理服務標準;
(四)對物業(yè)管理服務投訴的管理辦法;
(五)業(yè)主的權(quán)利和義務;
(六)糾紛處理途徑。
第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位不得將違法建筑、臨時建筑以及擅自將公共場所或公共部位改變規(guī)劃、設(shè)計、使用性質(zhì)作為物業(yè)管理用房移交業(yè)主委員會。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)時，所移交的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備應完好，有損壞的，開發(fā)建設(shè)單位應組織修繕后移交。?
開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會的移交事項應列出清單，注明公共設(shè)施、共用部位、共用設(shè)備的狀況及移交日期。移交文件應有開發(fā)建設(shè)單位代表和業(yè)主委員會代表簽字并加蓋公章。
第二十八條 前期物業(yè)管理服務合同期限至業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)管理企業(yè)時屆滿。業(yè)主會議或受業(yè)主會議委托的業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，其物業(yè)管理服務合同期限至下一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后選聘物業(yè)管理企業(yè)時屆滿。
第二十九條 物業(yè)管理服務合同應載明《條例》第十六條的內(nèi)容，同時應具體明確以下事項的管理服務標準、要求及相關(guān)的權(quán)利義務：
(一)住宅樓共用部位的維修維護;
(二)電梯的保養(yǎng)和維修;
(三)化糞池的維護清理;
(四)停車場的管理;
(五)對業(yè)主的室內(nèi)裝修管理責任和義務;
(六)檔案資料的保管責任;
(七)安全防范服務;
(八)其它公共服務設(shè)施設(shè)備的管理責任;
(九)業(yè)主公約中屬住宅區(qū)管理秩序的內(nèi)容。
以上管理服務項目，國家或行業(yè)有標準的，應依照標準執(zhí)行。
第三十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代為收取相關(guān)費用的，委托服務費用由雙方協(xié)商確定。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不得將整體物業(yè)管理服務工作轉(zhuǎn)包其他企業(yè)或個人，但可就專業(yè)管理服務項目委托專業(yè)公司承擔。專業(yè)管理服務需要資質(zhì)資格條件的，應委托有相應資質(zhì)資格的專業(yè)服務企業(yè)承擔。
第三十二條 全體業(yè)主共有的公共場所用于經(jīng)營的，業(yè)主會議或其授權(quán)委托的業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有。該經(jīng)營收入除依合同約定支付物業(yè)管理企業(yè)管理服務費用外，經(jīng)業(yè)主會議或經(jīng)業(yè)主會議授權(quán)的業(yè)主委員會表決通過，可作如下用途：
(一)補充房屋公共維修金或公共設(shè)施專用基金;
(二)添置業(yè)主委員會辦公用品;
(三)租用業(yè)主會議場地;
(四)支付執(zhí)行秘書、投訴受理工作人員工資。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)依委托合同提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務的物業(yè)管理服務外，可以對業(yè)主提供非公共事務的物業(yè)管理服務，服務標準和費用由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主另行約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出租房屋時，應告知承租人物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和要求，并就繳交物業(yè)管理費等有關(guān)事項在租賃合同中明確。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理服務時，應盡必要的注意義務。發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在安全隱患時，應及時向業(yè)主委員會、有關(guān)業(yè)主及相關(guān)管理部門報告;在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性的安全事故或可能導致危害后果的事件時，應及時向有關(guān)部門報告并采取必要措施予以消除或控制;發(fā)現(xiàn)違法行為時，應予以勸阻、制止，并及時向有關(guān)執(zhí)法機關(guān)報告。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四章 物業(yè)管理服務收費及資金管理
第三十七條 物業(yè)管理服務費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府的指導價格，按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則協(xié)商確定。
第三十八條 前期物業(yè)管理服務費的收費標準，由開發(fā)建設(shè)單位與買受人在房屋買賣合同中約定。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)不得收取房屋買賣合同約定以外的其他費用，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的除外。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位可根據(jù)企業(yè)自身情況減、免收取物業(yè)管理服務費，但不得以此為由降低合同約定或承諾的管理服務標準。
開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減收、免收物業(yè)管理服務費超出前期物業(yè)管理期間的，開發(fā)建設(shè)單位依法向業(yè)主委員會移交工程建設(shè)檔案資料時，應與業(yè)主委員會簽訂提供擔保的減、免物業(yè)管理服務費合同，并報市建設(shè)行政主管部門、市價格行政主管部門備案。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減免的，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)其與業(yè)主委員會的合同約定物業(yè)管理服務費向物業(yè)管理企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)管理服務費。物業(yè)管理企業(yè)對尚不足物業(yè)管理服務委托合同約定標準的物業(yè)管理服務費差額向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主收取。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)應依照物業(yè)管理服務合同的約定向物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主公布物業(yè)管理服務費的收取情況;物業(yè)管理服務合同未約定的，應每半年公布一次。公布的內(nèi)容包括：
(一)收取依據(jù)和標準;
(二)應繳物業(yè)管理服務費的總面積和收取情況，其中對未收取的，應列名單和注明原因;
(三)公共場所經(jīng)營收入;
(四)公攤水電費用的收取、使用情況;
(五)房屋維修金和公共設(shè)施專用基金的收取、使用情況。
第四十二條 承接多個物業(yè)管理服務項目的物業(yè)企業(yè)應以物業(yè)管理服務項目為財務核算對象建立企業(yè)財務二級核算制度。
業(yè)主委員會有權(quán)對其物業(yè)管理服務項目的收費進行監(jiān)督。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域應依法設(shè)置房屋公共維修金制度。房屋公共維修金繳交標準和使用管理辦法由業(yè)主委員會制定，報業(yè)主會議表決通過后實施。房屋公共維修金由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)管理服務費時一并收取，并由業(yè)主委員會按幢號或梯號專帳管理或委托物業(yè)管理企業(yè)管理。
房屋公共維修金繳交標準不得低于市價格行政主管部門核定的最低繳交標準。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋公共維修金與公共設(shè)施專用基金可以合并管理使用。具體管理辦法由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定實施。
第四十五條 業(yè)主委員會成立以后，未售或已售未裝修使用的房屋按物業(yè)管理服務合同約定的物業(yè)管理服務收費標準減半繳交，公攤水電費按公攤標準減半繳交，業(yè)主會議作出決定的除外。
辦理裝修手續(xù)或其他用途使用的，應按物業(yè)管理服務合同約定金額繳交物業(yè)管理服務費。?
第四十六條 對裝修人履行裝修協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)收取的裝修押金應于裝修人向物業(yè)管理企業(yè)報告裝修項目竣工后的5個工作日內(nèi)退還。
物業(yè)管理企業(yè)對裝修人違反裝修協(xié)議不予返還的裝修押金，除可提取10%的管理費之外，應專款儲存至業(yè)主委員會成立后移交，并入物業(yè)區(qū)域房屋公共維修金管理使用。
第五章 附則
第四十七條 《條例》第二十九條第(六)項“其他必要資料”系指滿足公共設(shè)施、共用部位、共用設(shè)備使用、維修、管理的基本要求的有關(guān)資料。
第四十八條 本實施細則由市建設(shè)行政主管部門負責解釋。
第四十九條 本實施細則自2004年1月1日起實施。
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