湖南省物業管理條例全文

時間：2025-11-05 14:15:14 銀鳳物業管理師

湖南省物業管理條例全文

　　湖南省城市住宅區物業管理條例，2002年1月24日湖南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過，下面是小編整理的條例全文：

　　第一章　總則

　　第一條　為規范城市住宅區物業管理，保障業主及使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本省城市規劃區域內相對集中的居住區的物業管理及其相關活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定，對物業管理區域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養護、管理，并提供相關服務的活動。

　　第三條　縣級以上政府房地產行政管理部門應當加強本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　第二章　業主組織

　　第四條　物業管理區域由縣級以上政府房地產行政管理部門會同有關單位按照居住區域設施共用情況劃定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數較多的，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主會)選舉產生業主委員會。

　　業主會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，業主委員會是業主會的辦事機構。

　　第五條　業主會履行下列職責：

　　(一)制定業主會章程和業主公約;

　　(二)選舉、罷免業主委員會成員，監督業主委員會的工作;

　　(三)審查物業管理服務合同草案;

　　(四)授權業主委員會與物業管理企業簽訂、變更或者終止物業管理服務合同;

　　(五)審議和批準物業維修基金的預算、決算以及續籌辦法;

　　(六)決定物業管理的其他重大事項。

　　第六條　業主會通過的業主公約和作出的決議，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主會的民事責任由全體業主共同承擔。

　　第七條　業主會的議事方式、表決程序等事項由業主會章程規定。業主會應當依照本條例和業主會章程開展活動。

　　第八條　已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業管理區域，應當召開第一次業主會，選舉產生業主委員會。

　　業主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起三十日內，報所在地縣級政府房地產行政管理部門備案。

　　第九條　業主委員會履行下列職責：

　　(一)組織召開業主會;

　　(二)根據業主會的書面授權，采取招標投標等方式選聘物業管理企業，并與物業管理企業簽訂、變更或者終止物業管理服務合同。

　　(三)監督物業維修基金的使用;

　　(四)聽取并反映業主及使用人對物業管理服務的意見和建議;

　　(五) 督促業主及使用人遵守業主公約、履行物業管理服務合同;

　　(六)業主會賦予的其他職責。

　　第十條　業主在物業管理活動中，按照業主公約和物業管理服務合同的規定行使權利、履行業務。

　　使用人經業主書面授權，在授權范圍內代表業主行使權利、履行相應的義務。

　　第三章　物業管理企業

　　第十一條　從事物業管理的企業應當自領取營業執照之日起三十日內，將營業執照復印件和企業章程報企業所在地的縣級政府房地產行政管理部門備案。

　　第十二條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)根據法律法規和物業管理服務合同，擬訂物業管理制度;

　　(二)依物業管理服務合同約定收取物業管理服務費用;

　　(三)選擇專營企業承擔專項經營服務業務;

　　(四)制止違反物業管理制度的行為;

　　(五)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業擬訂的物業管理制度應當經業主會審議通過。

　　第十三條　物業管理企業應當履行下列義務：

　　(一)履行物業管理服務合同，提供物業管理服務;

　　(二)接受業主、使用人、業主委員會的監督;

　　(三)接受其業務活動所在地縣級以上政府有關行政管理部門的監督管理;

　　(四)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章　物業管理服務

　　第十四條　物業管理區域內房屋開始出售至業主委員會成立前，由物業出售單位選聘物業管理企業承擔前期物業管理。物業管理企業應當與業主簽訂前期物業管理服務協議。

　　物業管理區域內未售出的房屋，其物業管理服務費用由物業出售單位承擔。

　　第十五條　物業出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業管理服務用房，其費用列入開發建設成本，所有權屬全體業主共有。

　　第十六條　物業出售單位應當在業主委員會成立之日起十五日內向業主委員會移交下列物業資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術資料;

　　(三)物業質量保證文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　第十七條　物業管理企業提供物業管理服務應當遵守下列規定：

　　(一)按照國家規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理;

　　(二)將物業管理的注意事項書面告知業主、使用人;

　　(三)按照業主會審定的預算使用物業維修基金，六個月公布一次物業維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業管理服務合同約定做好物業管理區域內的安全保衛工作;

　　(五)發現物業損壞或接到物業損壞報修時，按照物業管理服務合同的約定及時進行維修;

　　(六)妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;

　　(七)聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善服務措施;

　　(八)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，必要時向業主委員會或者有關部門報告;

　　(九)不得擅自改變物業管理區域內的設施;

　　(十)按照物業管理服務合同做好其他服務事項。

　　第十八條　確定物業管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則。

　　物業管理服務價格，由業主委員會根據業主會的書面授權與物業管理企業按照政府指導價協商確定。

　　物業管理服務項目和價格應當公布。

　　第十九條　物業管理服務費由業主按照物業管理服務合同規定向物業管理企業交納;業主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業主負最終交納責任。

　　第二十條　物業管理企業可以接受業主、使用人的委托，承擔物業管理服務合同約定范圍以外的其它服務事項。但是，物業管理企業超越物業管理服務合同約定范圍提供有償服務的，必須事前征得業主、使用人同意。

　　第二十一條　物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除之日起十五日內，向業主委員會辦理全部物業檔案資料、有關的財務賬冊、物業管理服務用房和業主共有的其他財產的移交手續。

　　第二十二條　通過物業管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責;通過物業管理區域的公共汽車道路的清掃保潔，由環衛部門負責;物業管理企業收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環衛部門負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設備的維修管理，由供水企業負責;供電線路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。

　　業主、使用人對前款所列單位和部門負責的事項有意見和要求的，物業管理企業應當及時向有關單位和部門反映并協調處理。

　　第二十三條　物業管理區域內的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費用，由相應管理服務單位向最終用戶收取。物業管理企業可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務單位的委托，代收有關費用。

　　第五章　物業使用與維修

　　第二十四條　物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質;

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動房屋共用設備、共用設施;

　　(四)違章搭建建筑物、構筑物;

　　(五)違反規定設置攤點、集貿市場;

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;

　　(八)排放有毒有害物質，放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發出超過規定標準的噪聲。

　　(九)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十五條　業主因特殊情況需要改變房屋使用性質的，應當符合城市詳細規劃要求，并依法辦理審批手續。

　　第二十六條　業主或者使用人裝修房屋時，物業管理企業應當將房屋裝修的注意事項告知業主或者使用人。

　　第二十七條　維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時，有關業主、使用人應當予以配合。

　　第二十八條　任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地;確因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘的，應當與業主委員會協商，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第二十九條　利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經營性設施的，應當在征得相關業主、業主會書面同意后，按照有關法律、法規規定辦理相關手續，并與業主委員會簽訂協議，支付場地租金。

　　按前款規定收取的場地租金應當納入維修基金。

　　第三十條　物業管理實行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省xx政府的規定執行。

　　第三十一條　維修基金屬于業主所有，專戶存儲，專款用于物業管理區域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業管理企業提出年度預算，經業主委員會提交業主會審議批準后實施。

　　前期物業管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條　維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶核算。業主轉讓房屋時，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時過戶。

　　第三十三條　物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后，物業出售單位應當按照國家有關規定和合同約定在保修期限內對物業承擔保修責任。

　　保修期屆滿后，物業管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關業主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。

　　保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業主承擔。

　　第六章　法律責任

　　第三十四條　業主、使用人或者物業管理企業違反物業管理服務合同的，應當承擔相應的違約責任。

　　第三十五條　物業出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級政府房地產行政管理部門責令限期改正，可并處五千元以上五萬元以下罰款：

　　(一)未移交物業管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業管理服務用房的;

　　(三)在前期物業管理期間動用維修基金的。

　　第三十六條　在物業管理活動中違反其他法律、法規的，由有關行政主管部門按照相關法律、法規處理。

　　第三十七條　縣級以上政府房地產行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時受理并處理業主委員會、業主、使用人或者物業管理企業對違反本條例規定行為的投訴。

　　第七章　附則

　　第三十八條　本條例所稱的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由x政府建設行政管理部門確定并公布。

　　本條例中業主公約、為主會章程、物業管理服務合同的參考文本，由x政府建設行政管理部門制定。

　　第三十九條　城市非住宅區的物業管理，可參照本條例執行。

　　第四十條　本條例自2002年5月1日起施行。

　　制度解析

　　一、管理體系構建：明確 “三級聯動” 治理框架

　　條例構建了 “政府統籌、部門監管、基層落實” 的物業管理治理體系，破解了以往權責不清的難題。

　　政府層面：頂層設計與綜合協調

　　縣級以上人民政府需將物業管理納入現代服務業發展規劃與社區治理體系，建立綜合協調機制。這一要求打破了物業管理與社會治理的割裂狀態，例如長沙市將物業糾紛調解納入城市治理大數據平臺，實現與綜治、信訪等系統的信息互通。

　　部門層面：精準監管與服務保障

　　物業管理行政主管部門承擔六項核心職責，涵蓋服務質量監管、招投標監督、承接查驗指導、投訴處理、專項維修資金監管等。以專項維修資金監管為例，岳陽市依托該條款建立 “線上申請 + 線下勘查” 機制，將資金使用審批時限從 30 個工作日壓縮至 15 個工作日。

　　基層層面：一線指導與糾紛化解

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責監督業主大會成立、業委會選舉，調解物業糾紛；居（村）民委員會提供具體指導。株洲市荷塘區推行 “社區黨組織 + 業委會 + 物業企業” 三方聯動模式，2024 年通過該模式化解停車管理、收費爭議等糾紛 127 起，調解成功率達 92%。

　　二、業主自治優化：降低門檻與規范運作并重

　　針對業主大會成立難、業委會運作不規范等痛點，條例作出系統性調整，強化業主主體地位。

　　降低業主大會成立門檻

　　條例新增兩種成立觸發條件：一是交付面積達 30% 且首期交付滿兩年，二是交付戶數達 50%。這一調整使業主大會成立比例從 2018 年的 30% 提升至 2024 年的 68%（湖南省住建廳數據）。例如衡陽市某小區，交付戶數達 52% 后，12 名業主聯名申請籌備業主大會，街道辦 30 日內即組建籌備組。

　　規范籌備與選舉流程

　　籌備組由業主代表（占比≥50%）、建設單位、基層政府及居委會代表組成，需在 3 個月內召開首次業主大會。長沙市雨花區明確籌備組 “七步工作法”，從公示成員名單到表決結果備案全程留痕，避免暗箱操作。

　　保障業委會履職效能

　　業主大會可決定業委會工作經費與委員津貼標準，激發履職積極性。邵陽市某小區通過業主大會決議，給予業委會委員每月 800 元津貼，推動其高效完成物業選聘、公共收益核算等工作。

　　三、物業服務規范：建立 “信用 + 責任” 雙重約束

　　條例從服務標準、人員管理、退出機制等方面，構建對物業服務企業的全流程監管體系。

　　推行項目經理人制度

　　明確物業服務實行項目經理人負責制，業主大會有權要求更換不稱職項目經理。湘潭市將項目經理人資質與項目星級掛鉤，2024 年共有 132 名項目經理因服務差評被更換，物業投訴率下降 41%。

　　規范收費與信息公開

　　調價需 “按幢公示方案 + 業委會協商 + 業主大會同意”，未成立業委會的需 “雙過半業主同意”。郴州市某物業公司擬漲價 15%，因未公示成本變動資料，被業主投訴后由住建部門責令整改。同時，企業需公示收費項目、標準，嚴禁收取未約定費用。

　　建立信用與退出機制

　　省住建廳建立全省統一信用平臺，記錄企業獎懲、投訴處理等信息并向社會公布。2024 年，全省共有 28 家企業因惡意拖欠員工工資、拒不退出物業項目等行為被列入失信名單，限制其參與招投標。對拒不退出的企業，可處 1-10 萬元罰款，業主委員會有權起訴追償。

　　四、權益保障亮點：破解民生痛點與風險防控

　　條例針對業主與企業的核心矛盾點，作出多項保護性規定，兼顧公平與實操。

　　禁止強制催收與信息泄露

　　明確企業不得采取斷水斷電、停運電梯等方式催繳物業費。永州市某物業公司因對欠繳業主停水，被責令整改并罰款 2 萬元。同時，未經業主書面同意，企業不得出售或非法提供業主個人信息，筑牢隱私防線。

　　明晰公共收益與車位管理

　　共用部位經營收益分配需由業主大會決定，長沙市某小區通過該條款收回電梯廣告收益 36 萬元，用于公共設施維修。在車位管理方面，條例要求建設單位優先滿足業主需求，嚴禁只售不租，株洲市查處此類違規行為 17 起，清退違規出售車位 42 個。

　　強化科技賦能與行業自律

　　鼓勵采用物聯網、互聯網技術建設智慧小區，岳陽市某小區引入智能門禁、停車導航系統后，業主滿意度從 72% 提升至 91%。物業服務行業組織需制定服務標準，湖南省房地產業協會已出臺星級服務評價體系，將物業項目分為 5 個星級，引導企業提質增效。

　　五、實踐意義與適用建議

　　核心價值

　　條例通過明確權責邊界、降低自治門檻、強化信用監管，有效解決了 “業主自治難、企業監管弱、糾紛化解慢” 等突出問題，為湖南省物業行業規范化發展提供了法律支撐。

　　適用提示

　　業主：可依據 “雙過半同意” 條款參與重大事項決策，對違規企業向住建部門投訴或通過業委會起訴；

　　企業：需嚴格執行項目經理人制度與信息公示要求，及時維護信用記錄；

　　基層政府：應加強籌備組指導與糾紛調解，推動 “三方聯動” 機制落地。

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