土地登記代理人法律知識(shí)：抵押權(quán)
抵押權(quán)，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)不移轉(zhuǎn)占有，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，依法享有的就所擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債權(quán)人為抵押權(quán)人，債務(wù)人或者第三人為抵押人，所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
一、概念和特征
具體而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其因擔(dān)保債的履行而與債權(quán)不可分割。抵押權(quán)的產(chǎn)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生和存在為基礎(chǔ)和前提，抵押權(quán)的目的是取得抵押物的交換價(jià)值以實(shí)現(xiàn)債權(quán);抵押權(quán)的發(fā)生不以占有抵押物為要件，抵押人也無(wú)須將抵押物交付抵押權(quán)人，其并非著眼于取得或限制物的使用價(jià)值，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記，是為確保抵押權(quán)人權(quán)利的存在和預(yù)防損害第三人利益;抵押權(quán)人在債務(wù)人不清償債務(wù)時(shí)，對(duì)抵押物的變價(jià)款優(yōu)先于無(wú)抵押權(quán)的債權(quán)人受償，在同一抵押物上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)的則是先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)。
抵押權(quán)具有以下幾個(gè)特征：
1.從屬性
抵押權(quán)因擔(dān)保債權(quán)而設(shè)定，是從屬于主權(quán)利即債權(quán)的從權(quán)利，抵押權(quán)為債權(quán)將來(lái)受償而存在。抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)和消滅，從屬于被擔(dān)保的債權(quán)。抵押權(quán)的成立，以債權(quán)已存在為前提，如果債權(quán)不存在，抵押權(quán)也不成立，抵押權(quán)為債權(quán)的存在而成立。另外，抵押權(quán)需從屬于擔(dān)保債權(quán)，抵押權(quán)不得從債權(quán)分離而單獨(dú)讓與，抵押權(quán)也不得從債權(quán)分離以為其他債權(quán)提供擔(dān)保。《擔(dān)保法》第50條規(guī)定，“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。”抵押權(quán)還因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅。《擔(dān)保法》第52條就規(guī)定，“抵押權(quán)與其他擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”
2.不可分性
擔(dān)保債權(quán)未受全部清償前，抵押權(quán)人就抵押物的全部行使權(quán)利。所擔(dān)保債權(quán)即使被分割、部分清償或部分消滅，抵押權(quán)仍擔(dān)保各部分債權(quán)或尚存的債權(quán)。《擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋》第71和72條分別規(guī)定，“主債權(quán)未受全部清償?shù)模盅簷?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。”“主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。”
3.物上代位性
由于抵押權(quán)具有直接支配抵押物交換價(jià)值的效力，抵押權(quán)人對(duì)因抵押物的損害或滅失而取得的賠償、其他對(duì)待給付或保險(xiǎn)給付享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋》第80條就規(guī)定，“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。”
二、抵押權(quán)的設(shè)定
(一)抵押權(quán)的設(shè)定方式
抵押權(quán)的設(shè)定通過(guò)兩種方式，即依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生和基于當(dāng)事人所訂立的抵押合同而設(shè)立。依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生的抵押權(quán)是法定抵押權(quán)，基于抵押合同而產(chǎn)生的抵押權(quán)是意定抵押權(quán)。法定抵押不需要當(dāng)事人在合同中約定，只要發(fā)生法律規(guī)定的情形，抵押自然設(shè)立。例如，《物權(quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”在實(shí)踐中，法定抵押的情況較少，現(xiàn)實(shí)生活中的抵押權(quán)主要是意定抵押權(quán)。《物權(quán)法》第185條規(guī)定，“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;(四)擔(dān)保的范圍。”由此規(guī)定可以看出，抵押權(quán)人和抵押人設(shè)定抵押權(quán)的抵押行為是要式行為。另外，《物權(quán)法》第186條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”這是關(guān)于禁止流押的規(guī)定。《擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋》第57條也規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效，但所約定內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。
抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、抵押財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定或約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或無(wú)法推定的，抵押不成立。
(二)抵押當(dāng)事人
抵押當(dāng)事人包括抵押權(quán)人和抵押人。抵押權(quán)人就是債權(quán)人。抵押權(quán)為擔(dān)保主債權(quán)的清償而存在，只有被擔(dān)保的主債權(quán)的債權(quán)人才能成為抵押權(quán)人。抵押人是為自己或他人的債務(wù)設(shè)定抵押的人。抵押人既可以是債務(wù)人，也可以是第三人。以債務(wù)人以外的第三人為抵押人，該第三人是物上保證人;其為擔(dān)保他人債務(wù)而在自己財(cái)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，無(wú)須征得債務(wù)人的承諾。物上保證人對(duì)債權(quán)人所負(fù)的責(zé)任是物的責(zé)任，抵押權(quán)人和物上保證人的關(guān)系僅限于物權(quán)關(guān)系。《擔(dān)保法》第57條規(guī)定，“為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。”
(三)抵押權(quán)的標(biāo)的
抵押標(biāo)的，又稱之為抵押財(cái)產(chǎn)。抵押標(biāo)的應(yīng)具有獨(dú)立的交換價(jià)值并能依法予以實(shí)現(xiàn)，具有交換價(jià)值但法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)不能作為抵押物。抵押的財(cái)產(chǎn)必須是某項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn)，或者是具有特定范圍的財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)途徑是將抵押財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)，因此抵押財(cái)產(chǎn)必須是可以轉(zhuǎn)讓的。抵押標(biāo)的以流通物和限制流通物為限，具有交換價(jià)值而得以流通的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也可作為抵押標(biāo)的。抵押權(quán)人和抵押人只能對(duì)法律允許設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)約定抵押;抵押權(quán)人和抵押人對(duì)法律禁止設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)所約定的抵押無(wú)效。
1.可以作為抵押權(quán)標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)
《物權(quán)法》第180條規(guī)定債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的：①建筑物和其他土地附著物;②建設(shè)用地使用權(quán);③以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);④生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;⑥交通運(yùn)輸工具;⑦法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》第182條和183條還規(guī)定了作為抵押標(biāo)的的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押：①以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押;②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
2.禁止抵押的財(cái)產(chǎn)
《物權(quán)法》第184條規(guī)定了禁止抵押的財(cái)產(chǎn)：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
3.浮動(dòng)抵押
抵押人在進(jìn)行抵押時(shí)，可以將合法的抵押財(cái)產(chǎn)單獨(dú)抵押，也可以一并抵押，一般而言，在抵押設(shè)立的時(shí)候，抵押財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、狀況和價(jià)值都應(yīng)當(dāng)是明確的，但是也有一種特殊的制度，就是在設(shè)立抵押時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)處于不確定狀態(tài)，這就是浮動(dòng)抵押制度。
浮動(dòng)抵押，是指權(quán)利人以現(xiàn)有的和將有的全部財(cái)產(chǎn)或者部分財(cái)產(chǎn)為其債務(wù)提供擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
浮動(dòng)抵押具有不同于固定抵押的兩個(gè)特征：①浮動(dòng)抵押設(shè)定后，抵押的財(cái)產(chǎn)不斷發(fā)生變化，直到約定或者法定的事由發(fā)生，抵押財(cái)產(chǎn)才確定。浮動(dòng)抵押設(shè)定后，抵押人可以將抵押的原材料投入成品生產(chǎn)，也可以賣(mài)出抵押的財(cái)產(chǎn)。②浮動(dòng)抵押期間，抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)不必經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)追及的權(quán)利，只能就約定或者法定事由發(fā)生后確定的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
我國(guó)《物權(quán)法》第18l條規(guī)定，“經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。”這是我國(guó)法律關(guān)于浮動(dòng)抵押的法律規(guī)定，根據(jù)這一規(guī)定，在我國(guó)設(shè)立浮動(dòng)抵押必須符合以下條件：
(1)設(shè)立浮動(dòng)抵押的主體限于企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。除了上述三種主體，國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位、非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的自然人都不可以設(shè)立浮動(dòng)抵押。
(2)設(shè)立浮動(dòng)抵押的財(cái)產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。除此之外的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都不得設(shè)立浮動(dòng)抵押。
(3)設(shè)立浮動(dòng)抵押要有書(shū)面協(xié)議，寫(xiě)明擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額、債務(wù)履行期間、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍、實(shí)現(xiàn)抵押的條件等。口頭形式的浮動(dòng)抵押協(xié)議無(wú)效。
(4)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件是不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由。
(5)債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)確定的財(cái)產(chǎn)和設(shè)立抵押時(shí)的財(cái)產(chǎn)通常是不一致的，對(duì)于抵押期間已經(jīng)處分的財(cái)產(chǎn)不能追及，但抵押期間新增的財(cái)產(chǎn)則可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人對(duì)這些抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
浮動(dòng)抵押制度的抵押手續(xù)簡(jiǎn)單，低壓成本較小，具有很強(qiáng)的靈活性和融資性。而且企業(yè)可以用現(xiàn)有的和將有的財(cái)產(chǎn)抵押，大大拓展了企業(yè)的融資能力，特別是對(duì)于一些發(fā)展前景較好的中小企業(yè)，用作融資擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)有限，浮動(dòng)抵押制度可以為他們創(chuàng)造有利的發(fā)展條件。
三、抵押權(quán)登記
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，需要進(jìn)行抵押登記的財(cái)產(chǎn)主要有：①建筑物和其他土地附著物;②建設(shè)用地使用權(quán);③以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);④正在建造的建筑物。這些抵押財(cái)產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于這些不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第188條的規(guī)定，以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的船舶、航空器以及交通運(yùn)輸工具抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。另外，企業(yè)、個(gè)體工商戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其動(dòng)產(chǎn)設(shè)立浮動(dòng)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。由此可見(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，采取的是登記生效主義;而對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押，則采取的是登記對(duì)抗主義。
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