經濟適用房轉讓合同的效力認定

時間：2022-12-02 05:32:59 合同法規

經濟適用房轉讓合同的效力認定

　　經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、適用性。它有以下一些作用：

經濟適用房轉讓合同的效力認定

　　1.解決了(中)低收入家庭的住房問題，促進了社會的穩定;

　　2.優化了房地產市場供應結構，平抑了商品房價格不合理上漲;

　　3.經濟適用房邊緣集聚有利于城市中心空間布局優化;

　　4.改善了城市環境，帶動了城郊結合部的發展。

　　它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。

　　一、借名買房合同效力認定

　　“借名買房”即指不符合經濟適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經濟適用房。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。對于這一協議的性質，有人認為是合同的概括轉移，也有人認為是一種民事權利轉讓或者是期房買賣合同。

　　(一)合同概括轉移

　　對于借名買房合同，通行的觀點認為這是一種合同權利義務概括性轉移行為，即經濟適用房購買權利人通過合同方式將購房合同中的權利義務概括轉讓給第三方。對于該合同的效力，在司法實踐中，一般有判定合同有效和無效兩種做法。

　　一種做法是判定該買賣合同有效。該做法認為，我國沒有針對經濟適用房方面的法律、行政法規，因此合同的效力應該根據合同法通則來判定;合同是雙方真實意思的表示，且不具備合同法規定的無效情形，《經濟適用住房管理辦法》以及一些地方法規，均不屬于導致合同無效的“法律、行政法規的強制性規定”，在判決中不能加以引用。但因在履行該合同時與國家經濟適用房的有關政策相悖而無法辦理轉讓手續，故根據合同法有關規定作出合同有效但不能實際履行予以解除的判決。

　　判決合同權利義務概括轉移有效的做法，貌似合理，卻經不起推敲。

　　首先，該做法沒有對經濟適用房買賣合同的主體加以全面考慮。在判決中，僅僅考慮了買賣雙方的權利義務，而忽略了原合同中的權利人。所謂原合同權利，這里主要是指房地產開發商和集資建房中的企事業單位所擁有的權利。《合同法》第88條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”可見，經對方同意是概括轉讓的一個必要條件。因為概括轉讓包含了合同債務轉移，而合同債務轉移要征得債權人的同意。在經濟適用房轉讓協議中，幾乎都是雙方暗中簽訂，并未通知原合同的債權人，更談不上經過原合同債權人的同意。

　　其次，判定協議有效的做法沒有考慮到處分權的完整性。我國《城市房地產管理法》第32條規定，“房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”可見，在房屋買賣中，并不能單獨出讓房屋所有權或土地使用權。眾所周知，經濟適用房土地使用權是來自國家劃撥或企事業單位自身提供，在提供給適格購買人時，并未將土地使用權轉讓購買人。同理，有購買經濟適用房資格者也不能將未取得的土地使用權轉他人。

　　無權處分人的處分行為屬于效力待定的民事行為，同時，我國《合同法》第51條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。但僅僅依據該條來判定合同效力待定或有效是不充分的，作為經濟適用房土地使用權的所有者的國家不是一個民事主體，無法對經濟適用房轉讓這一民事行為進行確認，況且這也不符合國家制定經濟適用房政策的初衷。

　　無論從何種角度來看，對于經濟適用房購買權轉讓協議，法院只能判定其是無效的，而非有效或效力待定。

　　(二)、購房期權轉讓

　　有人認為“借名買房”實際上是一種購房期權轉讓合同。根據合同的相對性，開發商與具有經濟適用房購買資格者之間的債務仍由其本人來承擔，即支付購房款的義務，這一債務關系并未發生轉移。在借名買房的合同中，雙方讓渡的僅僅是購房的權利，并且這一權利讓渡在協議中往往以明確的價格表示出來。民事權利具有可轉移性，該轉讓協議是雙方真實意思之表達，況且債權轉移不需要經過原債務人同意，因此，不少人認為該轉讓協議合法有效。

　　對于該協議是購房期權轉讓這一說法，我們姑且不去討論其定性的正確性。在此，僅僅討論這種權利是否具有轉讓性。民事權利是民事主體依法享有并受法律保護的利益范圍或者實施某一行為(作為或不作為)以實現某種利益的可能性。簡單的說，就是權利主體對實施還是不實施一定行為的選擇權。這種民事權利的選擇權是指行使或不行使的權利而并不等價于轉讓權。若對民事權利按是否具有轉移性來劃分，民事權利可分為專屬權與非專屬權。這里的非專屬權具有轉移性，如財產權，而專屬權不具有轉移性，如人格權和身份權。人格權是社會個體生存和發展的基礎，是整個法律體系中的一種基礎性權利。如果一個人連基本的生存條件都不能滿足，還談什么其它權利。經濟適用房制度就是滿足低收入人群生存和發展權的有力保障。因此經濟適用房購買期權并非完全意義上的財產權，更多的是具備了人身權屬性。

　　通過一個鮮明的對比也許會更為直觀。在證券市場上有種股票期權，其實質上是在金融領域中將權利和義務分開進行定價。權利和義務分離后即出現了單純的權利買賣行為。這種權利的取得方式是在市場上通過集合競價，價高者得，而權利取得人的直接目的是為了賺取更多的利潤。反過來再看經濟適用房購買權，若把它看成完全的財產權，該權利的取得也應是按市場規律來辦，價高者得。事實上，經濟適用房購買權只賦予住房困難家庭，并不是哪個出的價高就給誰，并且賦予經濟適用房購買權的目的是為了保障困難家庭的生存權，并不是讓他們去進行盈利活動。

　　經濟適用房購買權和典型意義的財產權有明顯的區別，并不能向其他財產權一樣任意轉讓。若認為借名買房是一種購房期權轉讓的話，那么該合同也因權利不具備轉讓性而無效。

　　(三)、期房買賣

　　有部分認為，借名買房合同性質上屬于期房買賣合同。對于這一觀點可以直接依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條“下列房地產，不得轉讓：……..(六)未依法登記領取權屬證書的”之規定做出合同無效判決。

　　雖然當事人對于借名買房合同的性質可能有不同的理解和認識，但這并不影響判決該類合同無效的結果。在司法審判活動中，法官可根據原、被告不同的訴求、辯論觀點加以有針對性的反駁，做到說理充分于法有據。

　　二、未滿五年經濟適用房轉讓合同之效力認定

　　對于取得房產證而未滿五年期限的經濟適用房轉讓行為，因找不到明確的法律規定，也給司法實踐帶來了困難。法院在具體判決中一般判定該轉讓行為無效，但往往因說理不明，使得難以讓當事人信服。

　　七部委聯合發布的經濟適用房管理辦法第三十條規定：“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購……..”。該條雖然對未滿五年經濟適用房轉讓行為進行了明確規定，但因其不是合同法中判定合同無效的“違反法律、行政法規”情形，無法作為法院判決的依據。該條雖不足以作為判決的依據，但是我們卻看到政府對經濟適用房轉讓的態度是明確的，即對購買經濟適用房未滿5年的轉讓行為堅決制止。

　　在此，我們應結合另一個法規來綜合分析。我國《城市房地產管理法》第四十條規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地出讓金。”經濟適用房土地是政府劃撥取得，其使用權轉讓的前提是經有批準權的人民政府批準，而現實情況是政府嚴厲打擊未滿五年經濟適用房的轉讓行為。因此，我們可以判定，得不到政府批準的經濟適用房轉讓行為是無效的。

　　《城市房地產管理法》制定主體是全國人大常委會，完全可以作為判決的依據。七部委的經濟適用房管理辦法雖是部門規章，但可以在判決中加以引用，作為說理論證的依據。兩者相互印證，足使得判定未滿五年經濟適用房轉讓合同無效依據明確，論證充分。

　　【經典案例】：

　　江蘇人馬東(化名)99年大學畢業后一直在北京工作，馬東當時在北京天通苑附近租了一套一居室，后來在這套租來的一居室里結婚生子。馬東多年來都想把江蘇老家的父母接到北京共同生活，好好孝順二老，但是因為住房問題一直沒有解決，他的這個愿望始終無法實現。馬東懷揣這個樸實的夢想，每天辛苦工作，暗下決心一定要盡快買一套兩居室以上的房子，實現和老人團聚的夢想。2007年，馬東和他的大舅哥李浩(化名)一起吃飯閑聊，李浩說他是北京市的戶口，2007年剛剛申請下來一套兩居室的經濟適用房，但是自己目前已有穩定的住所，想把這套經濟適用房賣了，但是因為取得房屋未滿五年，還不能過戶，如果馬東愿意買的話，可以在簽署合同并付款后就入住，等房屋滿五年以后在辦理過戶手續，李浩提出的房價比起周邊的商品房來說很優惠，馬東一聽心花怒放，因為經濟適用房的價格比普通商品房低很多，以馬東自己目前的經濟能力完全可以負擔，馬東當即表示同意，并一再具備表達他對李浩的感激之情。之后，馬東和李浩簽署了《房屋買賣合同》，馬東如約支付了房款，李浩也很快將鑰匙交給了馬東。馬東拿到房屋鑰匙后，迫不及待的帶著妻子孩子，打開房門，一遍一遍的打量屬于自己的房子，他太高興了，可是他又怎知道，今天的行為已經為幾年后的悲慘結局埋下了隱患。

　　時間轉眼到了2009夏天一個炎熱的中午，馬東接到李浩的一個電話，這個電話像一瓢冰水，澆的馬東從頭涼到腳。原來李浩在電話里說，他不想賣這套房子了，他愿意退還全部房款，要求馬東把這套房子還給他，李浩還說已經咨詢了相關部門，經濟適用房未滿五年就出賣是違法的，所簽署的合同時無效的，如果馬東不同意，李浩將通過法律途徑解決!馬東心里明白，房價現在長了一倍還多，李浩反悔了，事態很嚴重。馬東后來多次找李浩協商此事，但是李浩還是堅決要求收回房屋。2009年8月份，馬東收到了法院的傳票，李浩已經起訴至法院，請求法院確認《房屋買賣合同》無效!并要求返還房屋!法院經過審理后判決確認合同無效，李浩返還馬東的購房款，馬東返還李浩房屋!馬東離開法院，仰望周圍的高樓大廈，僅憑以前的這點購房款現在已經不可能買得起房了，父母妻兒要住在哪里?馬東哭了。

　　【律師說法】：

　　一、北京的經濟適用房上市交易的條件主要規定在《北京市經濟適用房管理辦法》中，建設部及其他幾部委也聯合出具過相關的文件，明確要求經濟適用房未滿五年不得上市交易。此處“五年”的起算點是房屋所有權證書的發證日期或房屋契稅完稅憑證的填發日期。

　　二、法院受理此種案件后的判決并不一致，法官在審理此類案件時經常左右為難，處境尷尬。原因在于經濟適用房未滿五年進行交易的法律適用問題。司法實踐中主要出現了三種判決。

　　第一種判決：判決合同有效。

　　理由是：確認合同無效必須符合法定的幾種情形：《合同法》52條規定“違反法律、行政法規”的合同屬于無效合同，這里的“法律”特指全國人大或全國人大常委會頒布的。這里的“行政法規”特指國務院頒布的。也就是說違反了其他級別比如省級、部級所頒布的的法規等并不導致合同無效。而且1999年《合同法》頒布后有大量的司法實踐都嚴格的遵守了這一規定。而關于經濟適用房未滿五年不得上市交易的要求并沒有上升到“法律”或“行政法規”的級別，最高也就是在部門規章中體現，所以不能導致合同無效。我個人更贊成此種判決，這種判決的優點在于嚴格的遵循了法律規定，法律依據非常明確，維護了法律的嚴肅和裁判的權威，但這種判決的不足在于客觀上確實可能助漲炒房現象的發生。

　　第二種判決：認定合同無效。

　　法院的理由是經濟實用房未滿五年上市交易違背了國家抑制房價、解決低收入人群住房的政策，損害了國家利益，應確認無效。此種判決的優點是遏制炒房，但缺點在于欠缺明確的法律依據，可能損害誠信買受人的利益，我個人認為在維護法律的嚴肅性和遏制個別的不當交易這兩者間進行選擇，應該是法律的嚴肅性價值更高。

　　第三種判決：有的法院判決買房人享有“永久使用權”，有權使用永久使用房屋但無權要求辦理過戶，更無權再次轉讓房屋;而賣房人享有“所有權”，但是該所有權不得轉讓，也無權要求先買房人騰退房屋，這是一種有些“別扭”的判決。

　　這種判決是創造性的，從結果上說抑制了賣房人“反悔”的不誠信行為、同時保障了買房人基本的居住權利、也抑制了通過此種方式“炒房”的行為，階段性的結果是不錯的，但是根本上存在的瑕疵就是法官在創設法律、創造判決，缺乏現性法律依據，這種方式還要交給時間去檢驗。

　　三、立法總是體現出滯后性，這世界各國均是如此，這是事物客觀規律所決定的，具體來說就是：往往是某一種糾紛大量出現后，并沒有明確的、可操作的法律予以規范，有針對性的立法需要進過一段時間才能出臺。而在此“真空”階段所產生的糾紛就給法院的裁判造成了很大的困難，往往需要法官根據法律基本原則自由裁量，難免造成不同的判決，這是可以理解的。

　　四、律師提醒廣大的購房者，購買二手的經濟適用房、已購公房、兩限房一定要遵循現行政策法規，等待房屋滿五年后，按照規定補交綜合地價款等稅費后并“轉性”成為可以自由流通的商品房后，再進行購買，切勿為了圖便宜而冒險購買。

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