法學專業畢業實習報告（Cindy 的BLOG）
法學專業畢業實習報告 今年暑假，我在珠海市海鷗律師事務所進行了為期一個月的實習工作，這一個月我來說是收獲頗豐的一個月。在律師事務所的律師指導下，我看了很多案件的卷宗；接觸了四五起真實案件的辦案經過； 親手書寫了起訴狀、證據清單、申訴狀、再審申請書、代理詞的法律文書；幫助客戶起草遺囑；到過法院辦理立案手續；旁聽了兩件案子的開庭審判；還參與了5天的珠海市五洲康城樓盤的商品房預售的簽約工作……以前我對律師事務所的了解僅限于別人的口耳相傳，對此的感性認識少之又少。然而在這一個月海鷗律師事務所實習的經歷，卻真真切切地感受到了嚴謹、充滿挑戰的法律實務工作。 在實習期間，我遇到了許多關于房地產商品房買賣糾紛的案件，由于能夠接觸到真正的案件辦理，我也逐漸地對此類案件產生了興趣。其中關于商品房《認購書》的法律問題我研究得比較深入，現在就這方面內容簡述如下： 一、關于《認購書》的法律效力問題 在現實生活中，許多房地產開發公司在與買受人簽約購房合同之前，要買受人簽一份《認購書》并交納數額不菲的定金，如買受人不能在房地產公司限制的期限內與其簽約購房合同，則房地產公司就沒收其定金。而要認定房地產公司能否有權沒收定金，是否存在違約行為，就要認定《認購書》是否存在法律效力。 一種觀點認為《認購書》不同于買賣合同。這種觀點認為定金是合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規定的范圍內給付對方的一定數額的款項，它是一種債權的擔保形式。定金由當事人訂立定金合同成立，于定金交付后生效。因此定金合同以主合同（主債）的有效成立為前提。定金合同具有從屬性，即擔保之債與被擔保之債形成主從關系。擔保之債是從債，被擔保之債是主債；擔保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。主債無效，擔保之債亦不存在；擔保之債隨主債的終止而終止。而現在通行的《認購書》無非是限制購房者（債務人）必須繳納首付款簽訂房屋買賣合同，否則喪失定金，其確保售房者（債權人）利益。可見，其定金所擔保的主債務（購房行為）還沒有發生。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣合同（示范文本），即主合同不存在，因而作為規定其內容的從合同（定金合同，即《認購書》）亦無效。 另一種觀點認為《認購書》相當于買賣合同。其理由是：一、文件符合〈合同法〉中關于合同須以書面形式訂立的規定；二、文件體現了合同主體、標的、價款等合同一般應包括的條款；三、文件內容雖然簡單，但根據項目批準文件、有關法律政策規定、商品房交易習慣以及開發商的宣傳、展示內容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現；四、文件中通常會對定金問題作出約定，根據我國現行法律規定，該定金具有證約作用，即能證明開發商和購房人之間存在房屋買賣關系；五、開發商和購房人簽署《認購書》之類的文件，完全是在平等、自愿基礎上的真實意思表現，符合合同訂立過程中意思自治的原則；六、雖然《認購書》、訂單或認購協議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預售合同，但房屋買賣或預售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預售合同完全是對《認購書》、訂單或認購協議的細化、補充或變更。既然房屋《認購書》、訂單或認購協議之類的書面文件具有合同的性質，雙方當事人必須嚴格履行合法、有效的房屋《認購書》、訂單或認購協議所確定的義務，否則就要承擔違約責任（包括定金責任）。 我覺得以上兩種觀點都具有片面性。簽訂《認購書》不是商品房買賣中的必經程序。《認購書》可以看作是一份獨立的合同，一般而言它的簽訂對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內的優先購買權，對開發商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會。《認購書》的簽訂是為了保證正式的《商品房買賣合同》能夠順利簽署，但當它的條款約定相對較為詳細，具備《商品房買賣合同》的主要條款時亦可視為它為買賣合同。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規定《認購書》在一定條件下具有法律效力。該《解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”【《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。】 綜上所述，《認購書》是否具備法律效力，不僅要看其具體內容，而且也要看開發商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。 另外，還有一個問題值得我們特別注意，就是《內部認購書》的法律效力問題。為了更好地分析問題，這里先說明一下幾個名詞的含義。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。而商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。” 預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂《認購書》，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的《認購書》是不具有法律效力的，是無效的合同。因為根據《城市房地產管理法》第四十條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第五十二條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的《認購書》屬于違反法律強制性規定的無效合同，自然無法律效力。即認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。 二、訂立《認購書》的注意事項 一份商品房《認購書》，其內容一般包括買賣雙方名稱、房屋坐落、型號、面積、訂購總價、定金、簽署“契約”時間等條款。由于《認購書》多為房地產司制定，所以作為商品房的買受人在訂立《認購書》時，為了維護自己的合法權益，應多注意以下事項： （一）訂立《認購書》前認真了解擬購房產的真實情況，不要輕易落定認購。如應多了解房地產公司的資質、擬購房產是否具備預售資格及是否被抵押或存在其他限制房產轉讓的情形等等。 （二）訂立《認購書》時一定要仔細閱讀各個條款，弄明白各條款的真實意思，容易產生歧意的表達最好進行修改或作出解釋予以界定。 （三）訂立《認購書》時，與房地產公司仔細約定“定金”在各種情況下處理的方式；還應特別注意防止房地產公司在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。
法學，是一門實踐性很強的學科，通過這次在海鷗律師事務所的畢業實習，我將課堂上所學的基礎理論與實際相結合，覺得自身的素質得到了提升，提高了自己的法律知識水平和法律運用能力。這次實習讓我體會到律師業是一個非常具有挑戰性、非常具有實現自身價值機會的職業，同時，律師工作也是一項非常嚴謹、艱苦、繁重、需要終生學習的工作，容不得半點懈怠和差錯。我會鞭策著自己不斷前進，成為一個合格的“法律人”。Www.ChiNEsEjY.cOm中―國教育資源網
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