物業(yè)管理制度

時間：2022-06-29 16:59:16 制度

物業(yè)管理制度

　　在不斷進步的社會中，越來越多人會去使用制度，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。什么樣的制度才是有效的呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理制度，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理制度

物業(yè)管理制度1

　　一、物業(yè)接管驗收管理制度

　　1、驗收前的準備工作

　　本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。

　　xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

　　驗收小組根據(jù)提供的圖紙,按照項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。

　　2、驗收的實施

　　驗收小組在驗收過程中,可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設(shè)備清單進行單項驗收,然后再進行綜合驗收;實物的驗收,主要應核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。

　　3、驗收后的處理工作

　　驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據(jù)驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

　　4、驗收后不合格的處理工作

　　對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標組和xx物業(yè)審核。

　　5、設(shè)備驗收

　　驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應與設(shè)計要求符合,檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收,驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　二、公共設(shè)施維護管理制度

　　1、管理處負責廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護,確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。

　　2、公用設(shè)施、設(shè)備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。

　　3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

　　4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞,須及時修理和更換。

　　5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。

　　6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

　　三、臨時用電、用水管理規(guī)定

　　1、臨時用電計劃申請

　　1)施工前,由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時用電計劃申請表。

　　2)臨時用電計劃申請表中,應列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

　　3)管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設(shè)備進行檢查核實。

　　4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準申請。

　　2、臨時用電管理規(guī)定

　　1)凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

　　2)在管理處技術(shù)人員指定的地點接線,并安裝漏電保護開關(guān)、用電計量表、施工配電盤(箱)。

　　3)電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。

　　3、臨時用電施工限制

　　1)不影響廠區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的正常運作。

　　2)不超出供電負荷量允許范圍。

　　3)噪音很大的電動工具,嚴格按規(guī)定時間進行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。

　　4、禁止以下行為:

　　1)亂拉亂接電線。

　　2)超出設(shè)計負荷的臨時用電,未經(jīng)申請用電計劃的用電。

　　3)直接將電線插入插座的用電行為。

　　5、管理處管理權(quán)限

　　1)有權(quán)勸阻或制止違章操作。

　　2)有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查。

　　3)有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進行檢查。

　　4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。

　　6、臨時用水管理

　　1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量,向管理處預先申請臨時用水。

　　2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。

　　3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。

　　四、投訴處理和分析制度

　　1、凡業(yè)主對管理處管理、服務方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進行接待、記錄,同時應做好相應記錄。

　　2、管理處接到投訴后,在預約時間內(nèi)向業(yè)主答復采取何種補救處理措施,答復時間最長不超過一天。

　　3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容,安排相應人員解決問題,并將結(jié)果反饋給客戶服務中心。

　　4、對重大問題的投訴,相應人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

　　5、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果,未解決的,責成有關(guān)部門/管理處迅速處理。

　　6、對業(yè)主的投訴,應即時作出分析總結(jié),對反復出現(xiàn)的問題,應組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法,防止重復發(fā)生類似問題。

　　五、意見調(diào)查和回訪制度

　　1、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:

　　1)安全管理

　　2)綠化管理

　　3)清潔服務

　　4)四害消殺服務

　　5)投訴或意見處理

　　6)停車場管理

　　7)設(shè)備設(shè)施管理

　　8)電梯管理

　　9)維修服務

　　10)服務態(tài)度

　　2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析,并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。

　　3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責成有關(guān)人員限期解決。

　　4、對業(yè)主的誤解,應進行必要的耐心解釋。

　　5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。

　　6、相關(guān)職能部門應定期對業(yè)主進行回訪。

　　7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。

　　8、回訪中,對業(yè)主單位的詢問、意見,不能當即答復的,應告知預約時間答復。

　　9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法

　　1)統(tǒng)計計算應根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行。

　　2)統(tǒng)計計算符號

　　n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

　　h- 回收的調(diào)查表總數(shù)

　　x- 調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

　　y- 每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)

　　o- 評價滿意的項目總數(shù)

　　a- 回收率: %;

　　k- 滿意率: %;

　　3)統(tǒng)計計算公式

　　a=h÷n×100%

　　o=σy=y1+y2+y3+……+yn

　　k=o÷x×n×100%

　　六、維修管理制度

　　1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。

　　2、維修工到現(xiàn)場后,要做到:

　　1)自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益,不做損害管理處名譽的事情。

　　2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

　　3、維修工進入現(xiàn)場維修時,應主動征求業(yè)主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征求業(yè)主的同意后方可進行。

　　4、維修工進入現(xiàn)場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。

　　5、維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

　　6、維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原貌(位置)。

　　7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數(shù)不少于3次,同時要給業(yè)主講解應注意的事項,如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。

　　8、確認一切正常后,維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時,應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

　　9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。

　　10、在維修完成后,由管理員不定期進行抽查回訪。

　　七、垃圾收集與處理管理制度

　　1、垃圾的分類處理

　　1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

　　2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi),量大的垃圾應直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數(shù)。

　　3、清潔人員應負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。

　　1)負責每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

　　2)每天應對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。

　　4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準:

　　1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;

　　2)墻面無粘附物,無明顯污跡;

　　3)垃圾做到日產(chǎn)日清;

　　4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;

　　5)可作廢品回收的垃圾應另行堆放;

　　6)垃圾站應保持清潔無異味,每天應定時噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;

　　7)按要求做好垃圾袋裝化。

　　5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。

　　6、綜合管理員應按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。

　　八、衛(wèi)生消殺管理制度

　　1、綜合管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

　　2、消殺工作計劃應包括以下內(nèi)容;

　　1)消殺對象;

　　2)消殺區(qū)域;

　　3)消殺方式藥物計劃;

　　4)消殺費用預算。

　　3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

　　4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

　　5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,必要時掛上明顯的標識。

　　6、消殺作業(yè)完畢,應將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

　　7、消殺工作標準

　　1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,目視無明顯蚊蟲在飛。

　　2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。

　　3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。

　　4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。

　　8、消殺工作的管理與檢查

　　1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。

　　2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

　　3)綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查,確保操作正確。

　　九、受傷/急癥等緊急救援措施

　　1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應根據(jù)原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。

　　2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細心呵護。

　　3、管理處在救援傷者時,同時撥打120尋求援助,說明具體方位。

　　4、管理處應派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務人員的到來。

　　十、火警應急措施

　　1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。

　　2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

　　3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

　　4、遇到濃煙,應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

　　5、用滅火設(shè)備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。

　　6、迅速脫離火災現(xiàn)場,請牢記不要搭乘電梯。

　　十一、停水/停電的應急措施

　　1、當接到相關(guān)部門停水/停電通知時,應以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

　　2、當遇到突然停水時,管理處應打電話給政府相關(guān)部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補辦。

　　3、當遇到突然停電時,應起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動,保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。

　　4、突然停電時,被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困后,將電梯降至首層。

　　5、突然停電時,應以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。

　　6、突然停電時,應急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。

物業(yè)管理制度2

　　為了規(guī)范公司員工的著裝和秩序,樹立良好公司形象,特制定本制度。

　　本制度適用于物業(yè)公司客服、保安、保潔、工程人員的服裝管理。

　　一、為了塑造公司統(tǒng)一形象,提升服務人員的士氣與工作氣氛,物業(yè)管理中心各部門員工上班時間必須統(tǒng)一著工作服。

　　二、客服及維修新入職員工滿一星期后,員工可以向所在部門負責人提出工作服領(lǐng)用申請。

　　三、辦公室專人分工負責員工制服的各項管理,包括工作服的購買及驗收、工作服的保管與發(fā)放、領(lǐng)用核簽、檢查考核等工作。

　　四、工作服的定制及領(lǐng)用

　　1、辦公室內(nèi)勤匯總物業(yè)客服、保安、維修、保潔人員數(shù)量及身材信息:,對制服的數(shù)量、尺寸等進行匯總;

　　2、制服的購買:公司申購人員負責制服的選購、運輸,辦公室內(nèi)勤負責保管;

　　3、制服的領(lǐng)取:辦公室內(nèi)勤按照人員信息匯總名單核實后發(fā)放,并做好登記;

　　4、制服的盤點:物業(yè)處負責人要定期盤點制服,根據(jù)人員入職離職情況和庫存情況,及時進行申購,備足數(shù)量以便使用,并根據(jù)使用年限和季節(jié)變化及時組織更換。

　　五、工作服的發(fā)放標準及使用期限

　　1、客服人員制服包括外套、長褲、襯衫、領(lǐng)花;

　　保安人員制服包括冬裝(外套、長褲、襯衫)、夏裝(半袖、長褲)、冬季大衣及配件(帽子、帽徽、肩章、領(lǐng)帶);

　　保潔人員制服包括冬裝(外套、長褲)、夏裝(半袖、長褲)、配件(頭花、無微不至精心管理口罩、胸牌、手套)等。

　　工程人員制服包括冬天:外套、長褲.夏裝:長褲、半袖;

　　2、新員工進入公司后,配發(fā)時下季節(jié)服裝一套及所在崗位的必備標志物。

　　3、客服人員制服的使用期限為2年;

　　工程人員制服的使用期限為2年;

　　保安人員夏裝、冬裝的使用期限為2年,帽子、帽徽、領(lǐng)帶、肩章等標志物的使用期限為兩年。

　　冬季防寒大衣無固定使用年限(至少兩年);

　　保潔人員夏裝、冬裝的使用期限為2年,頭花、口罩、胸牌、手套的使用期限為0.5年。

　　六、著裝的要求

　　1、所有工作人員上班時需著制服,配飾應佩戴齊全。

　　2、制服不得變賣、出租、抵押,也不得擅自拆改或者贈送、轉(zhuǎn)借給非公司工作人員。

　　3、身著制服時,需配帶工作證。

　　保持端正的站姿、坐姿和行走姿式。

　　談吐文明,精神振作。

　　4、員工制服不得與便服混穿,帽子不得歪戴,不得有披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿等不得體行為,著制服時內(nèi)衣下擺必須扎入褲內(nèi),不得外露。

　　5、所有人員應定期對使用的制服做清洗及修補工作,保證著裝整潔。

　　(注:制服自行清潔)。

　　七、著裝的檢查與考核物業(yè)部負責人組織著裝檢查與考核工作:

　　1.未按公司要求穿著制服者罰款50元/次;

　　2.將制服借給非本公司工作人員穿著者給予通報批評及罰款100元的處罰;

　　若無微不至精心管理造成其他不良后果的,視情節(jié)嚴重程度進行處理;

　　3.制服有明顯污跡或褶皺嚴重的罰款10元/次。

　　八、部門負責人一定要自備有西服,以便有外出活動或重要業(yè)務洽談時穿用。

　　九、量身定做工作服的員工,若于工作服申購期間離職的,且其工作裝已量身,廠商已在制作的,則該員工應全部繳還公司工服訂做金額,并由綜合部于領(lǐng)到該員工工作服的當日通知其到物業(yè)管理中心領(lǐng)取。

　　十、各部門人員應妥善保管工作服。

　　員工離職時,必須交還所領(lǐng)衣物,根據(jù)在職時間長短,服裝費用的扣除作如下規(guī)定:服裝折舊費計算:

　　1、自入司之日起,工作未滿3個月以上者,離職時,收取工新作服的全部成本費用,舊服裝折舊費為40元/月,服裝未清洗后退回,直接按全額扣款;

　　2、自入司之日起,工作滿3個月以上未滿1年者,離職時,收取工作服成本費用的50%;

　　3、自入司之日起,工作滿1年以上未滿一2年者,離職時,收取工作服成本費用的20%;

　　4、自入司之日起,工作滿2年以上者,離職時,不收取工作服費用。

　　十一、所有離職人員在辦理離職手續(xù)時,需提前一月上交“辭職報告”,交由相關(guān)部門負責人簽字后方可正式辦理離職手續(xù);

　　部門負責人及公司總經(jīng)理簽字后,離職員工本人將“辭職報告”交由辦公室,辦公室人員需在“辭職報告”上注明工作裝的扣款幅度和金額。

　　財務人員將根據(jù)“辭職報告”上注明的工作服扣款金額從工資中扣除,辦理工資結(jié)算手續(xù)。

物業(yè)管理制度3

　　1.目的

　　規(guī)范綠化部綠化工程施工管理。

　　2.范圍

　　適用于綠化工程部

　　3、職責

　　部門/崗位工作內(nèi) 容

　　總經(jīng)理/總經(jīng)理助理負責權(quán)限內(nèi)物資的審核、審批

　　相關(guān)職能部門負責權(quán)限內(nèi)的審核、審批,過程行為監(jiān)控

　　部門經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)的審核、審批,過程行為的監(jiān)控

　　工程主管/工程項目負責人物資申請、審核,負責對整個工程過程的監(jiān)控管理

　　現(xiàn)場施工人員物資申請、具體施工管理

　　4.定義

　　施工過程含制定施工計劃、施工過程控制、及時反饋工程施工信息、做好詳細施工記錄、維護施工現(xiàn)場安全、分包方管理、工程完工的全過程。

　　5、方法與過程控制

　　5.1施工前期準備

　　5.1.1綠化工程施工前,部門負責人任命項目負責人并派駐地施工人員,項目負責組織工程現(xiàn)場會議。會議內(nèi)容應包括:熟悉甲方監(jiān)管工程師、熟悉施工現(xiàn)場環(huán)境、指出工程施工要點和難點、分析可控成本因素、并對工作進行分工,明確施工計劃節(jié)點。

　　5.1.2按照合同清單尋求苗木采購信息,可采取電話咨詢報價或到供方生產(chǎn)基地調(diào)查的形式進行,經(jīng)過對比及綜合分析后,選取苗木供方,并向公司提交合同內(nèi)苗木《綠化苗木采購申請單》。甲供工程苗木由甲方指派代表選購,綠化部協(xié)助采購。

　　5.1.3分包方約談:施工前與分包方進行約談,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》,對分包單價、安全責任、結(jié)算標準等進行約定,超過一萬元以上的勞務分包,要求職能部門人員參與約談。同時,向公司報批后與分包方簽訂《綠化工程施工協(xié)議書》。

　　5.2施工進駐

　　5.2.1按甲方要求及施工計劃明確開工、竣工日期。

　　5.2.2按圖紙及種植要求回填土方,平整好種植場地。

　　5.2.3與甲方對接綠化用水取水點,以便進行綠化種植施工。

　　5.2.4如綠化給水工程由我方負責施工,施工時間應早于綠化種植施工,進行綠化種植前,給水管網(wǎng)須預埋到位。

　　5.3施工過程管理

　　5.3.1同一施工區(qū)域內(nèi),按大型喬木-喬木-亞喬木-灌木-草皮的順序進行種植施工。

　　5.3.2項目負責人須向部門負責人及時反饋工程信息及工程進度完成情況。

　　5.3.3施工期間項目負責人應與施工人員保持溝通,根據(jù)工程規(guī)范依次施工,并與苗木供方對接,確保苗木質(zhì)量達標,與甲方對接對成品合理保護,避免出理浪費與破壞。

　　5.3.4施工過程中施工人員須合理避開已布置到位的光纜、電纜、水管、網(wǎng)線、煤氣管網(wǎng)等,項目負責人須在工程會議中給予強調(diào)。

　　5.3.5施工記錄及工程資料的保存

　　5.3.5.1施工過程中現(xiàn)場施工人員收集的工程相關(guān)采購驗收單據(jù)、發(fā)票原件須及時提交項目負責人保管,并作為采購報銷有效資料。

　　5.3.5.2如需甲方確認的工程量或單價,施工過程中主動請求甲方給予確認或約談,保留相關(guān)驗收或約談記錄。

　　5.3.5.3工程過程出現(xiàn)變更應本著配合的原則及時向甲方索取指令并按期辦理簽證手續(xù)。

　　5.3.5.4甲供材料到場后如有必要須及時辦理現(xiàn)場驗收手續(xù)。

　　5.3.5.6項目負責人應在部門針對單獨的項目獨立單獨的文件俠妥善保管好相關(guān)的采購、指令、簽證、溝通、驗收等資料。

　　5.4施工安全、分包方管理

　　5.4.1杜絕無防護措施情況下進行高空作業(yè),如進行高空作業(yè),至少須兩人以上同時在場,并配備安全帶。

　　5.4.2分包方應確保在場工作不出現(xiàn)打架、斗毆、偷盜、違紀事件。

　　5.4.3安全管理事項納入《綠化工程施工協(xié)議書》,并與分包方經(jīng)濟利益掛鉤,如因分包方管理不善導致后果按協(xié)議相關(guān)內(nèi)容處理。

　　5.4.4要求分包方對進場施工人員進行實名考勤制,項目負責人在與分包方結(jié)算時對工人出勤情況進行審查,并作為監(jiān)督分包方發(fā)放工人工資依據(jù)。

　　6、相關(guān)表格

　　7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》

　　7.5.1-j01-06-f3 《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》

物業(yè)管理制度4

　　1.目的

　　規(guī)范供應商管理,對供應商進行有效的評估與控制。

　　2.適用范圍

　　綠化工程部。

　　3.職責和權(quán)限

　　部門/崗位職責

　　品質(zhì)管理部負責a類供方的審批

　　部門經(jīng)理負責b類供方的審批、報公司備案

　　項目負責人負責供方的管理與日常協(xié)調(diào)及監(jiān)督。

　　采購員負責收集、反饋、整理市場信息

　　4.定義

　　苗木供方:為綠化部提供苗木的合作商;

　　勞務服務供方:為綠化部提供勞務服務的合作商;

　　物資供方:為綠化部提供物資保障的合作商。

　　5.方法和過程控制

　　5.1 苗木供方

　　5.1.1部門對長期合作的苗木供方應按《供方管理程序》進行評估為公司a類供方,掛在公司網(wǎng)頁上供查詢,對年采購額超過20萬元的供方應簽訂框架性協(xié)議。

　　5.1.2 部門采購人員應對采購苗木進行性價比分析,盡量在指定a、b類物資供方處采購,如在非指定物資供方處采購的,按《采購管理程序》要求執(zhí)行。

　　5.1.3部門在工作中應針對不同的苗木盡量多尋找合格的供方。

　　5.1.4采購員在采購過程中應向供方明確職務行為規(guī)范,杜絕經(jīng)濟問題。

　　5.1.4財務人員或部門指定人員應按《采購管理程序》要求對采購物資進行回訪。

　　5.1.5對合作不好或多次苗木不達標而拒不愿進行改進的供方,部門應《按供方管理程序》要求上報部門經(jīng)理和品質(zhì)管理管理部,視實際需要取消其合格供方資格。

　　5.1.6大宗苗木采購按《綠化部物資采購辦法》進行,并安排現(xiàn)場約談。

　　5.2勞務供方

　　5.2.1在選用勞務供方時,部門應事先進行評估,簽訂合作協(xié)議,明確相關(guān)安全事項。

　　5.2.2在發(fā)放大宗勞務費用時,必要時應安排專人跟蹤勞務費用的發(fā)放工作,避免發(fā)生勞務糾紛。

　　5.3物資供方

　　參照苗木供方的方法操作。

　　6.相關(guān)文件

　　vkwy7.4-z01《采購管理程序》

　　vkwy7.4-z03《供方管理程序》

　　vkwy7.5.1-j01-06《綠化部物資采購管理辦法》

物業(yè)管理制度5

　　（一）客服中心管理運作

　　工作內(nèi)容：核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務

　　頻度：一天內(nèi)辦完二遍/天，消滅違章于未然每周三次100%

　　標準：準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序： 8：30—17：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。

　　8：30—17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

　　（二）綠化管理

　　工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

　　工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；

　　施肥：春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；

　　修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；

　　病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；

　　補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

　　標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

　　程序：7：00—9：30澆水、施肥；

　　9：30—11：30除雜草、整形、保潔；

　　13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；

　　15：30—17：00澆水、施肥

　　（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作：

　　工作內(nèi)容：裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護；

　　道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

　　頻度：8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，

　　污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音；

　　檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修

　　標準：符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；

　　程序： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。

　　9：00—17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案

　　（四）安全護衛(wèi)、停車管理

　　工作內(nèi)容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練

　　頻度：每周三遍，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；

　　標準：人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練

　　（五）保潔管理

　　工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

　　頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年；

　　標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下

　　程序：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。

物業(yè)管理制度6

　　消防責任重子泰出，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作：

　　一、消防管理目標

　　堅持'預防為主，防消結(jié)臺'的消防工作萬針，嚴格實行防火竇全責任制，并樹立'空員防消'的管理觀念，實施全員義務消防員制。

　　二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作

　　（—）消防教育宣傳工作：

　　管理處將在大廈宣傳樘內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。大廈八伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手朋》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火器。

　　（二）做好消防培訓及演練工作：

　　重點加盟護衛(wèi)員的消防實讖汶鯨，每年組織兩漢義務消防隊員和大度業(yè)飄

　　央同參與的消防灄練，提高全員的自救'薏識和能力，防患子'未燃'。

　　三、加強二次裝修的消防管理

　　（一）對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方呵入場施工。

　　（二）對子復雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。

　　（三）在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的鬧題，保證消防通道的順暢。

　　四、建立e盛世家園消防快速反應分隊

　　結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在護衛(wèi)員中選撥一北隊員組建盛世家園警理處'消防怏速反應分隊'，以保證一旦出現(xiàn)火罄時，我們能迅速作出反應，立足'自救'，最大限度地溺少火災損失。時火警應急程序貞□下：

　　（—）報警

　　1、管理處所有人員均應刪強消防熹識，發(fā)現(xiàn)異篇情況妞煙霧、火光等，應立即向上級領(lǐng)導及消防部門匯報。

　　2、管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知時近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。

　　（二）召集

　　1、火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現(xiàn)場。

　　2、管理處所有人員一里獲悉火警均應立即趕赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應趕往監(jiān)控中出進行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應趕往現(xiàn)場過行指捋。

　　3、到達現(xiàn)場的人員必須昕從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

　　（三）滅火

　　1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等，卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速。

　　2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現(xiàn)場。疏散組負貢協(xié)助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

　　3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

　　4、蒼火勢過大旦消防警已到場時，重要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。

　　（四）薔后與收復

　　火勢完全熄滅后，護衛(wèi)員負貢現(xiàn)場警硝，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查蜩火因饣統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

物業(yè)管理制度7

　　一、科學化、制度化、規(guī)范化、高起點

　　現(xiàn)代商務樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務走上科學化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊伍，高技術(shù)的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能達到好的管理效果。

　　二、加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案

　　商務樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機密。由于商務樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅持下班交接檢查制度。加強前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財產(chǎn)的安全。

　　三、加強消防管理，做好防火工作

　　由于商務樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風力大和易受雷擊，所以火災隱患因素多。因此，商務樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。

　　四、重視清潔管理

　　清潔好壞是商務樓管理服務水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于商務樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。

　　五、強化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)

　　設(shè)備、設(shè)施的正常運行是商務樓運作的核心。應重視對商務樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于98%，應急發(fā)電率達到100%，消防設(shè)備完好率達到100%。

　　六、設(shè)立服務中心，完善配套服務

　　管理就是服務。為方便客人，滿足客人需要，商務樓應有配套的服務，設(shè)立服務中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問題;提供問訊、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協(xié)助接待來訪客人，回復電話問訊，提供打字、傳真、復印及訂票服務等;提供其他可能的委托服務，如代客購物、代送快件等。

　　七、加強溝通協(xié)調(diào)，不斷改進工作

　　要加強與業(yè)主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業(yè)先進水平。

物業(yè)管理制度8

　　崗位職責：

　　1、直接上級:項目經(jīng)理。

　　2、熟悉有關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識,并能有效運用。

　　3、對市場物業(yè)管理服務工作計劃積極提出意見和建議。

　　4、負責接待經(jīng)營者及業(yè)主和來訪客人,對經(jīng)營者及業(yè)主的投訴要耐心解釋,及時處理,投訴處理率達100%,投訴回訪率達100%。

　　5、建立與經(jīng)營者及業(yè)主密切友好的關(guān)系,熟悉市場經(jīng)營者及業(yè)主情況,積極與經(jīng)營者及業(yè)主交流、溝通,定期訪問經(jīng)營者及業(yè)主。

　　6、及時向項目經(jīng)理反映經(jīng)營者及業(yè)主的意見和建議,定期提交市場經(jīng)營者及業(yè)主提案。

　　7、熟悉市場房屋及各類公共設(shè)施的結(jié)構(gòu)和管理要求,及時滿足經(jīng)營者及業(yè)主合理要求。

　　8、做好經(jīng)營者及業(yè)主進住工作,建立經(jīng)營者及業(yè)主檔案,簽署有關(guān)管理協(xié)議,配合工程部進行裝修監(jiān)管,裝修結(jié)束,組織驗收,建立經(jīng)營者及業(yè)主工程檔案。

　　9、負責接聽經(jīng)營者及業(yè)主報修電話,認真做好記錄,迅速轉(zhuǎn)達相關(guān)部門,并及時對經(jīng)營者及業(yè)主進行回訪。

　　10、做好編制物管費、公共分攤費、特服費用一覽表工作,做好收繳工作,妥當解釋經(jīng)營者及業(yè)主提出的相關(guān)問題。

　　11、做好領(lǐng)導交辦的其他任務。

物業(yè)管理制度9

　　1.目的:正確操作清潔器械,延長其使用壽命。

　　2.適用范圍:適用于清潔器械的管理。

　　3.職責:清潔器械管理人員負責器械的保管,和辦理器械的領(lǐng)用、歸還手續(xù)。

　　4.內(nèi)容:

　　4.1清潔器械由專人保管,領(lǐng)用人領(lǐng)用時需在《清潔器械登記本》上簽字。

　　4.2領(lǐng)用清潔器械時,領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備的完好性,因檢查不細,造成器械出庫后損壞而影響工作的,由領(lǐng)用人自行負責。

　　4.3如器械發(fā)生故障,不得強行繼續(xù)操作,并報清潔領(lǐng)班或環(huán)境主管處理。

　　4.4因使用不當,發(fā)生器械附件損壞者,按規(guī)定賠償。

　　4.5清潔器械的使用人必須經(jīng)過有關(guān)器械使用的培訓。

　　4.6各種清潔器械使用時均需按照操作規(guī)程或使用說明正確操作。

　　4.7設(shè)備使用后,使用應按要求做好清潔、保養(yǎng)工作,并在《清潔器械登記本》上登記歸還日期。

　　4.8清潔器械不得隨便借給他人使用,造成后果由領(lǐng)用人負責。

　　5.記錄:《清潔器械登記本》由清潔器械保管人保管至登記滿后一年。

　　6.附件:無

物業(yè)管理制度10

　　一、公園封閉建議

　　目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離，隨著山體公園的'投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產(chǎn)盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。

　　二、康體健身器材配置建議

　　根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人；并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。

　　三、增加閱覽室建議

　　目前山體公園共計有管理用房6間，其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現(xiàn)__的人性化服務，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室，（備注：只對__客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。

　　四、增加棋牌室建議

　　為豐富__社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供__物業(yè)都市陽光、世紀華府專用；預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。

　　__地產(chǎn)品牌進入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系。可以說，__地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對__品牌存在一定偏見認識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對__品牌的信任及追隨，是擺在我們__人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是__物業(yè)發(fā)展到今天進入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關(guān)鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中__物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶，為客戶一切的服務理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感。

　　我們衷心希望：__都市陽光、世紀華府，是__品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了__就選對了家，項目成功靠大家。

物業(yè)管理制度11

　　應收款的管理

　　應收款管理包括應收費用、往來帳清理、應收票據(jù)管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:

　　(一)、各小區(qū)負責每月對當月發(fā)生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應收款統(tǒng)計表,并于每月25日向財務部和經(jīng)理報送,報表必須如實反映當月費用發(fā)生總額,實際收回總額,尚未收取總額。

　　(二)、財務部據(jù)各小區(qū)報送應收費用統(tǒng)計表,對應收費用實行建帳管理,明確費用追溯責任人。

　　(三)、各小區(qū)管理處應在小區(qū)內(nèi)公開小區(qū)費用的收取標準、收費責任人及公司專用收費憑據(jù),密切與業(yè)主溝通收費相關(guān)事宜,避免小區(qū)收費與業(yè)主自行交費的脫節(jié),同時需制定相應激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。

　　(四)、財務部需不定期地上門向業(yè)主詢問交費情況,以抽查各小區(qū)的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應立即提交經(jīng)理及授權(quán)人處理。

　　(五)、財務部必須定期核對和清理公司的往來款項。

　　(六)、對壞帳損失的確認必須依據(jù)《會計法》,按嚴格的審核、審批程序進行。逾期三年的呆帳可報經(jīng)總公司財務總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批后加以確認。

　　采購及庫房管理

　　(一)、實物采購管理

　　1、各小區(qū)及部門在每月25日前統(tǒng)一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經(jīng)與庫存實物核對后,統(tǒng)一按以下格式制定下月采購計劃。

　　采購計劃表

　　編制單位:xxxxx所需時間:x年x月

　　采購物品需用數(shù)量預計單價預計總額需用時間使用部門及用途需用人簽字

　　部門負責人:xxx庫管:xxx審批人:xxx

　　注:該表一式三份,一份部門留存,一份采購留存,一份交財務部。

　　采購計劃表需經(jīng)部門負責人簽字,庫管復核,經(jīng)理審批后方能交公司采購員采購。各部門不得自行采購物品,特殊原因需由經(jīng)理審批。

　　2、各小區(qū)及部門當月所需的非常用物品及油料由部門主管填寫'請購單',并經(jīng)公司經(jīng)理簽字后交采購人員采購。

　　3、采購人員根據(jù)'采購計劃表'或'請購單',按所需時間采購物品。

　　4、采購人員經(jīng)公司經(jīng)理批準可借支一定數(shù)量的備用金,備用金的使用需受財務部出納的監(jiān)督。

　　5、所有采購物品必須經(jīng)庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務部憑據(jù)有效發(fā)票和庫管開具的入庫單'或'驗收單'予以報銷。

　　6、月末財務人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開具的入庫'或'驗收單'相符。財務人員應做好該項原始憑據(jù)的審核記錄,以備經(jīng)理抽查。

　　(二)、實物的驗收入庫和退庫管理

　　1、庫管入庫時需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后,開具'入庫單'。

　　2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后出具'驗收單'。

　　3、實物退庫必須填寫退庫清單,庫管按相關(guān)財務折舊方法計算折舊,按折抵后的價格填寫'入庫單'。離崗員工在退回領(lǐng)用衣物、辦公用品時,必須保持實物干凈、無損方可退回。

　　4、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計'入庫單',月末與財務部對帳。

　　(三)、實物的領(lǐng)用管理

　　5、各小區(qū)及部門在庫房領(lǐng)用物品必須填寫'領(lǐng)料單',經(jīng)部門主管簽字后方能在庫房領(lǐng)取物品。

　　6、領(lǐng)料人在領(lǐng)取物品時嚴格按領(lǐng)料單上所填實物數(shù)量領(lǐng)取,出庫實物經(jīng)領(lǐng)發(fā)雙方核對無誤后,由領(lǐng)料人簽字領(lǐng)取。

　　7、領(lǐng)用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書面申請服裝更換,經(jīng)部門主管批準后方可領(lǐng)取。

　　8、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計實物領(lǐng)用單,并交財務部作帳務處理。

　　(四)、實物的保管管理

　　1、入庫實物需分類堆放,標明品類。庫管按月檢查庫房實物,保證物品的存放安全。

　　2、對過期或變質(zhì)的物品應及時登記、隔離,月末做統(tǒng)計報表經(jīng)經(jīng)理簽字確認后,報財務部作自然損耗處理。

　　3、未經(jīng)庫管人員許可,任何人不得任意進出庫房。

　　4、庫管人員對庫房存放的實物負完全保管責任,如因遺失或無故毀損而對公司財產(chǎn)造成的損失由庫管負賠償責任。

　　(四)、實物的盤點管理

　　1、每月25日為庫房盤點日,庫管必須逐一對實物進行盤點,財務部出納監(jiān)督盤點。盤點日內(nèi),庫房不進出任何物品。

　　2、庫房盤點需逐一核對庫房登記帳與盤點實物是否相符,做到帳實相符,清點完畢需編制庫房盤點表交財務部對帳。

　　3、財務部會計據(jù)盤點表核對會計分類帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會計應及時查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產(chǎn)損溢'處理,其他原因均需追溯責任。

　　其他有形資產(chǎn)管理

　　(一)、凡單位價值在20xx元以上,使用期超過一年的即是公司的固定資產(chǎn),單位價值在20xx元以下的有形實物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產(chǎn),屬于公司有形資產(chǎn)管理范圍。

　　(二)、固定資產(chǎn)、低值易耗品需按件設(shè)置卡片,并在實物上標明公司所屬標志。

　　(三)、根據(jù)有形資產(chǎn)的使用部門、放置地點及其性能劃分管理責任人,負責資產(chǎn)的安全與完整,做到實物資產(chǎn)有歸屬,資產(chǎn)使用有記錄。

物業(yè)管理制度12

　　為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約（草案）》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約（草案）》制定本制度。

　　一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業(yè)管理機構(gòu)：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

　　本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

　　三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

　　小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2.愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

　　4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

　　5.機動車在小區(qū)內(nèi)應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

　　機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

　　本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

　　6.業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

　　四、物業(yè)服務費用的交納。

　　本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

　　1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

　　2.對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

　　3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

　　4.欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。

　　五、財務管理。

　　本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

　　本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行

　　本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負責解釋。

物業(yè)管理制度13

　　1.目的

　　為了加強綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。

　　2.范圍

　　適用于公司綠化工程部

　　3.職責

　　部門/崗位工作內(nèi)容

　　總經(jīng)理/分管領(lǐng)導負責權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批

　　相關(guān)職能部門負責權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。

　　參與現(xiàn)場議價。

　　部門經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批

　　負責對部門物資采購的監(jiān)控

　　工程主管負責對工程用物資采購的審核

　　養(yǎng)護項目負責人負責對綠化養(yǎng)護類物資采購的申請、審核

　　工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領(lǐng)用控制與監(jiān)督

　　部門采購員負責物資的采(訂)購

　　苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。

　　4.方法與過程控制

　　4.1中標工程的物資采購申請

　　項目操作辦法

　　合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。

　　物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權(quán)限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權(quán)限審批后進行報銷。

　　合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同

　　4.2 地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請

　　項目操作辦法

　　物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權(quán)限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權(quán)限審批后報銷。

　　甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關(guān)部門要求到地產(chǎn)報銷

　　合同如地產(chǎn)公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行

　　資料部門保存簽證單、業(yè)務指令單等記錄

　　4.3物業(yè)服務中心補苗及部門工具用品的采購申請

　　項目操作辦法

　　苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。非苗木類填寫物資申請,按權(quán)限審批后采購。

　　4.4采購行為、資金的管理辦法

　　項目操作辦法

　　常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。

　　市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應商購買。

　　單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場議價,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協(xié)議)。

　　結(jié)賬應以轉(zhuǎn)賬方式進行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領(lǐng)導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結(jié)賬。

　　不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。

　　甲供物資在地產(chǎn)相關(guān)部門參與及授權(quán)下進行,并由參與人員及授權(quán)人簽字確認。

　　市內(nèi)苗木采購在價格、質(zhì)量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。

　　結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。

　　合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場采購。

　　如不能進行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應商直接到財務管理部結(jié)賬。

　　不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。

　　其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行

　　4.5驗收入庫及報銷辦法

　　項目操作辦法

　　養(yǎng)護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》。現(xiàn)場領(lǐng)用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。

　　憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。

　　工程綠化苗木

　　設(shè)備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。

　　物資領(lǐng)借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。

　　憑《進倉單》、發(fā)票等報銷。

　　土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場領(lǐng)用。不再填寫《進倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。

　　采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷。

　　4.6 本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。

　　5.相關(guān)文件

　　vkwy7.4-z01 《采購管理程序》

　　vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》

　　6.記錄表格

　　vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》

　　vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》

　　vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗收單》

物業(yè)管理制度14

　　崗位職責：

　　1、直接上級:項目經(jīng)理。

　　2、做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。

　　3、對日常工作自檢和互檢,做好標識。

　　4、電梯工必須準點上班,堅守工作崗位,按規(guī)定著裝并佩帶工作牌,儀表端莊,精神飽滿,隨叫隨到,熱情為業(yè)主排憂解難。

　　5、自覺遵守管理處制定的各項規(guī)章制度,工作時思想集中不閑聊、不抽煙,不作與工作無關(guān)的事,禁止酒后上崗。

　　6、班時必須嚴格交接班制度,修舊利廢,節(jié)能降耗,維修中不浪費材料,努力降低維修成本。

　　7、講文明,以禮待人,虛心接受群眾監(jiān)督,全心全意為經(jīng)營者及業(yè)主提供優(yōu)良服務,經(jīng)營者及業(yè)主投訴要立即處理,重大問題要向上級匯報。

物業(yè)管理制度15

　　一、形象責任目標

　　1、如果發(fā)生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。

　　2、文明、和諧、優(yōu)質(zhì)服務到位,零投訴。

　　二、經(jīng)濟責任目標

　　1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考核指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。

　　2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結(jié)算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。

　　3、公司臨時交辦任務列入績效考核之中統(tǒng)一獎罰。

　　三、措施保障目標

　　1、自主制定績效目標責任考核辦法并認真實施;

　　2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。

　　(注:其他部門略)

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