黑河市物業管理實施細則「全文」

時間：2024-07-01 08:34:12 物業管理師

黑河市物業管理實施細則「全文」

　　《黑河市城區物業管理實施細則》業經2001年9月6日市政府第10次常務會議討論通過，下面是細則具體內容：

　　第一章總則

　　第一條為規范物業的使用、維修和管理服務活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家、省法律、法規的有關規定，結合黑河市區實際，制定本細則。

　　第二條本細則適用于黑河市城區。各縣(市)可參照執行，也可根據有關規定和本細則制定各自的物業管理實施細則。

　　第三條本細則所稱的物業，主要指已經竣工驗收并且交付使用的住宅、辦公用房、寫字樓、商場、商廈、工業區等建筑物及其配套設施，以及與建筑物、配套設施相關的場地。

　　本細則所稱物業服務，是指依法設立的物業服務企業，在物業共用部位及共用設施設備、小區道路、環境衛生、園林綠化、場區、公共休閑娛樂設施和區域安全防范等方面，依照與業主或者業主委員會簽訂委托合同約定的項目和內容，對其進行的維修、養護和管理的經營行為。物業服務企業可接受供水、排水、供電、供曖、通訊等相關專業單位的有償委托，為業主提供相應設施、設備的維修、養護和管理。

　　第四條物業管理實行業主自治管理與委托物業服務企業專業管理相結合的原則。

　　第五條市房產管理局主管市城區物業行業行政管理工作。

　　建設、規劃、公用、衛生、公安、郵電、供電、環保、物價、供水、街工委、供熱等有關行政管理部門和單位按照各自職責，協同市房產管理局實施本細則。

　　第六條市房產部門對物業管理主要職責是：

　　(一)貫徹執行國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章和政策;

　　(二)負責物業管理企業的二級以上資質初審工作和三級及臨時資質審批工作;

　　(三)對業主公約、物業委托合同(含前期物業管理委托合同和前期物業管理服務協議)的簽訂、中止、終止進行備案管理;

　　(四)指導業主委員會的工作，并實施登記管理;

　　(五)監督、指導物業服務活動;

　　(六)參與制定物業管理收費標準;

　　(七)對違反本細則的行為實施處罰;

　　(八)受理對違反細則行為的投訴。

　　第二章業主及業主委員會

　　第七條本細則所稱業主，是指房屋的所有權人或使用人。

　　第八條業主享有以下權利：

　　(一)維護物業自用部位的合法權益;

　　(二)參與管理物業共用部分和公共事務;

　　(三)參與業主大會或業主代表大會;

　　(四)選舉業主委員會成員或者被選舉成為業主委員會成員;

　　(五)表決業主公約和業主委員會章程;

　　(六)表決有關業主利益的重大事項;

　　(七)監督業主委員會工作。

　　業主應承擔下列義務：

　　(一)執行業主大會和業主委員會的決議、決定;

　　(二)遵守業主公約;

　　(三)遵守物業服務管理制度和規定;

　　(四)按時交付物業服務費用。

　　第九條業主大會由物業服務區域內的全體業主組成;1個物業服務區域組成1個業主大會。物業服務區域的范圍按黑河市城區物業管理服務區劃和規劃確定。

　　第十條 1個物業服務區域內有下列情況之一的，由開發建設單位、物業銷售單位、物業管理企業，在房地產行政主管部門的指導監督下組織召開首次業主大會或業主代表大會：

　　(一)已交付使用的物業建筑面積達50%以上;

　　(二)已交付使用的物業建筑面積達到30%以上，不足50%，但使用期限已超過1年;

　　(三)已出售公有住房達到35%以上。

　　物業銷售單位未及時組織首次業主大會的，由市房產局責令限期召開，并實施監督。

　　第十一條業主大會享有下列權利：

　　(一)選舉、罷免業主委員會的組成人員;

　　(二)監督業主委員會的工作;

　　(三)通過業主公約和業主委員會章程;

　　(四)批準物業服務委托合同;

　　(五)決定有關業主利益的重大事項。

　　第十二條業主大會的決定，應當有過半數以上有投票權的業主同意，方可通過。

　　業主可以委托代理人參加業主大會;不滿16周歲的業主由其法定監護人出席。

　　業主的投票權按戶計算。

　　第十三條首次業主大會召開后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開1次。

　　經有投票權20%以上的業主提議，可以召開臨時業主大會，業主委員會應當在接到提議3日內，就所提議題組織召開臨時業主大會。

　　第十四條業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應由業主擔任。業主委員會每屆任期2至3年，可以連選連任。業主委員人數根據需要一般由5至7人組成，設主任1名，副主任1至2名。

　　業主委員會自選舉產生之日起10日內，到市房產部門登記。

　　第十五條業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)召開業主大會或者業主代表大會，報告實施情況;

　　(二)草擬業主公約(業主公約內容和要求詳見建設部[1997]219號文件)業主委員會章程草案或者修訂草案并報業主大會通過;

　　(三)與物業服務企業訂立、變更或者解除物業委托服務合同;

　　(四)審議物業服務企業制定的年度管理計劃和物業管理服務的重大措施;

　　(五)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務各項規章制度的執行;

　　(六)協調房屋產權人、使用人與物業服務企業之間的關系;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)監督共用設施設備、公共場地的使用和維護;

　　(九)對設立的房屋共用部位、共用設備設施維修基金的籌集、使用進行監督管理;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會會議由主任委員負責召集，召開會議應當有過半數以上的業主委員出席，做出決定須經出席會議三分之二以上的委員同意。

　　業主委員會做出的決定應予以公布。

　　第十六條業主公約由業主共同訂立的有關物業的共用部分或者公共事務管理的協議，對全體業主具有約束力。

　　業主公約對物業的受讓人或者承租人具有與業主同等的約束力。

　　第十七條業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸，并于通過后10日內報市房產部門備案。

　　第三章物業服務企業

　　第十八條本細則所稱物業服務企業，是指接受業主或者業主委員會委托，根據物業服務合同進行專業管理服務的企業。

　　第十九條物業服務企業應當按照國家和省有關規定，領取物業服務企業資質證書、辦理營業執照、取得物價收費許可證后，方可從事物業服務經營活動。

　　設立物業服務企業除應當符合有關法律、法規的規定外，還應當具有管理物業所需的管理機構和專業技術人員。其中中級以上專業技術人員不少于3人，有物業管理上崗培訓合格證的不少于3人。

　　物業服務企業應當按照規定向市房產部門申請領取物業管理資質證書。

　　第二十條物業服務企業享有下列權利：

　　(一)驗收、接管所接受委托的物業和物業服務所需的物業資料;

　　(二)根據物業委托合同和業主公約，制定物業服務管理具體實施辦法以及各項規章制度;

　　(三)依法收取物業服務費用;

　　(四)制止物業管理方面的違法、違規行為;

　　(五)選聘物業服務專營企業承擔專項業務;

　　(六)按照企業經營許可范圍從事經營活動。

　　第二十一條物業服務企業承擔下列義務：

　　(一)依法從事物業服務經營活動，接受物業主管部門以及其他有關行政主管部門的指導和監督;

　　(二)履行物業服務委托合同，接受業主、業主委員會的監督;

　　(三)定期向業主委員會通報物業服務管理工作情況;

　　(四)每年向全體業主公布物業服務費用財務收支情況;

　　(五)協助業主委員會開展各種形式的社區文化活動。

　　第二十二條市外物業企業到本市或者本市物業服務企業跨地區接受委托承擔物業服務的，按照省、市主管部門有關規定辦理資質驗證手續后，方可從業。

　　第四章物業委托服務

　　第二十三條業主委員會應當采取公開招標投標方式選聘物業服務企業。具體辦法按省規定執行。

　　第二十四條建筑結構相連或附屬設施由若干業主共有或共同使用的房屋和構筑物，應當委托同一物業服務企業管理。

　　第二十五條物業服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業管理服務委托合同(合同內容詳見市房產局轉發的合同范本)。

　　物業管理服務委托合同應當載明下列主要內容：

　　(一)業主委員會和物業服務企業的名稱、住所;

　　(二)物業管理區域的范圍和管理服務項目;

　　(三)物業管理服務的事項;

　　(四)物業管理服務的要求和標準;

　　(五)物業管理服務的費用;

　　(六)物業管理服務的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同終止和解除的約定;

　　(九)當事人雙方約定的其他事項。

　　第二十六條物業服務企業聘請物業服務專營企業時，其與業主委員會簽訂的物業服務委托合同中規定的責任，不得隨之轉移。

　　第二十七條物業服務企業未履行物業服務委托合同，經業主委員會提出仍未改正，或因其他違法行為影響業主權益時，業主委員會可通過決議中止物業服務委托合同。

　　接到中止物業服務委托合同通知起30日內，物業服務企業應當中止物業服務經營活動，交還物業資料并撤離物業現場;在此期間，業主委員會應當選聘其他物業服務企業。

　　第二十八條物業服務委托合同簽訂或者終止和發出中止物業服務委托合同通知起15日內，物業服務企業向業主委員會辦理下列事項，并由物業服務企業向市房產部門備案，

　　(一)對預收的物業管理服務費用予以據實結算，多收部分應預退還;

　　(二)移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊;

　　(三)移交物業管理用房和業主共有的其他財物。

　　第二十九條物業銷售單位應當在物業及其附屬設施設備綜合驗收合格后，向業主委員會移交物業;未經綜合驗收合格的物業不得移交，并由物業銷售單位繼續承擔物業服務費用。

　　物業銷售單位移交物業時應向物業服務企業及業主委員會提交下列資料：

　　(一)房屋建設的各項批準文件;

　　(二)竣工總平面圖;

　　(三)房屋及配套設備設施的竣工圖;

　　(四)地下管網圖;

　　(五)房屋使用說明書及其他必要的資料。

　　第五章物業使用

　　第三十條物業的使用應當遵守國家、省和市政府的有關市容環境衛生、環境保護、房產管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

　　第三十一條物業使用中不得從事下列活動：

　　(一)擅自改變房屋用途;

　　(二)擅自拆改或損壞房屋結構及改變外貌;

　　(三)在樓梯通道內搭建構筑物;

　　(四)存放易燃、易爆、有毒、放射性等危險品;

　　(五)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

　　(六)公益設施屬業主共有，不得對外出售。

　　第三十二條物業服務區域內禁止下列為：

　　(一)損壞綠地、園林、樹木;

　　(二)破壞共用設施、共用設備;

　　(三)亂拋亂堆垃圾、雜物;

　　(四)發生超出標準的噪音;

　　(五)排放有毒、有害、有污染的物質;

　　(六)在建筑物、構筑物上亂圖寫、亂刻畫;

　　(七)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十三條未經業主委員會同意，在物業服務區域內不得從事下列活動：

　　(一)占用綠地及公共場地;

　　(二)張貼、設置廣告;

　　(三)設立攤位、集貿市場;

　　(四)搭建建筑物、構筑物。

　　第三十四條業主裝修物業，應當事先通知物業服務企業，物業服務企業應當將有關注意事項告知業主，業主應當按有關規定事先辦理相應審批手續。

　　物業服務企業應當監督業主的裝修活動，制止違法或者違約行為。

　　第三十五條除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特殊車輛外，機動車輛在物業服務區域內停放，可以由物業服務企業收費，收費標準按照市物價管理部門的規定執行。

　　物業服務企業收取的車輛停放費用，應當列入物業維修基金，用于公共場地的維修與養護。

　　第三十六條利用物業設置及其他經營性設施的，應當征得相關業主和業主委員會同意，方可向有關部門辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，支付經物價部門批準的設置費用。

　　按照前款規定，收取的費用，應當列入維修基金。

　　經市政府批準，在物業服務區域內設置公益性廣告，業主、業主委員會和物業服務企業應當無條件支持，不得阻礙。

　　第三十七條業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為轉讓或者租賃合同的附件。

　　業主簽訂物業轉讓或者租賃合同之日起10日內，應當將合同副本送交業主委員會和物業服務企業備案。

　　第六章物業服務

　　第三十八條物業服務包括指定性服務、協商服務、特約服務。指定性服務是物業服務企業應當向業主提供的公共性服務;協商服務是物業服務企業與業主(業主委員會)，根據雙方意愿協商確定的服務或物業服務企業與業主服務的相關專業單位，根據雙方意愿協商確定的為業主提供委托性的公共性服務;特約服務是指物業服務企業與個別業主，根據雙方意愿協商確定的指定性、協商性以外的為個別業主提供的服務。

　　第三十九條指定性服務包括以下內容：

　　(一)建筑物共用部位的養護、維修(詳見黑市房改發[1993]3號文件);

　　(二)公共場地的養護，維修;

　　(三)供水、排水、供電、通訊、集中供暖等共用設備設施的養護、維修;

　　(四)公共環境衛生的清掃、保潔;

　　(五)物業檔案資料管理;

　　(六)政府規定的其他內容。

　　第四十條協商性服務包括以下內容：

　　(一)服務區域內的安全防范;

　　(二)車輛停放管理;

　　(三)公共區域的環境綠化;

　　(四)接受相關單位有償委托，代收代繳相關費用;

　　(五)接受相關單位有償委托，對建筑物附屬的供水、排水、供電、通訊和集中供暖等共用設備、設施的養護、維修。

　　第四十一條物業的維修責任，按照下列規定劃分：

　　(一)自用部分(詳見黑市房改發[1993]3號文件)由業主負責，也可以有償委托物業服務企業養護、維修;

　　(二)指定性服務由物業服務企業負責，費用由業主承擔;

　　(三)法定保修期內的自用部位、房屋附屬的自用設備設施，以及房屋共用部位、房屋附屬的共用設備設施的維修養護或更新，由法定的責任單位負責。

　　第四十二條物業的共用設施、公共場地因人為原因損壞的，由責任人維修、更新。

　　房屋的共用設施、設備維修時，相鄰業主應當予以配合，不得阻礙。因阻礙維修造成設備設施損壞或者其他經濟損失，責任人應當承擔賠償責任。

　　因物業維修、裝修造成相鄰業主自用設備設施損壞的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　由非人為不可抗力造成物業嚴重損壞，危及業主及其他人員安全的，物業服務企業應當立即采取措施，及時修復，否則其后果由物業服務企業承擔。

　　第四十三條供水、排水、供電、通訊、供暖等有關專業單位，在物業服務區內開挖路面或者進行其它施工時，應當事先通知物業服務企業，并保證工程及時竣工，同時由施工單位負責恢復原貌。

　　第七章前期物業管理

　　第四十四條新建房屋出售單位應當在出售房屋前制定房屋使用說明書和房屋質量保證書，與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同，物業銷售單位或物業服務企業按物業前期管理服務合同和預購房戶簽訂物業管理前期服務協議，并報市房產部門備案(物業管理前期服務協議內容詳見黑市房字[2000]第15號文件，物業管理前期合同按市房產局轉發示范文本簽訂)。

　　新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋預(購)售合同，房屋使用說明書、房屋質量保證書和前期物業管理服務協議作為合同的附件。

　　第四十五條新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第四十六條物業自用戶進住至業主委員會成立前，由房屋出售單位負責物業管理，或者委托物業服務企業進行前期管理。業主委員會成立后，在選聘物業服務企業時，在同等條件下，應優先聘用進行前期管理服務的物業企業。

　　公有住房出售后，沒有委托物業管理的，由公有住房出售前的管理單位實施物業管理。

　　第八章物業維修基金

　　第四十七條公有住房出售后，售房單位按不低于售房款的25%比例提取公有住房售后維修基金，用于物業共用部位和相應共用設施設備的維修、養護和更新，不得挪作它用。

　　新建商品房(含經濟適用住房和集資合作建房)按建設部規定提取。

　　第四十八條維修基金以業主委員會名義存入金融機構，設立專門賬戶。所計取的利息應計入維修基金。

　　維修基金按棟立賬，按戶核算。

　　第四十九條維修基金不足時，業主委員會可按照建筑面積比例，向業主分攤收取。業主應當及時足額交納。

　　業主轉移物業時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，并隨之轉讓受讓人。維修基金收支賬目，接受業主的監督。

　　第九章物業服務費用及服務用房

　　第五十條房屋出售單位(含經濟適用住房和集資合作建房)按建筑面積每平方米1.5元比例，向物業管理區域提供物業管理用房資金。用該資金解決物業管理用房，該用房屬業主共有，由物業服務企業無償使用并負責無償維修、養護。

　　物業服務用房資金可攤入銷售成本。

　　業主轉讓物業所有權時，其物業服務用房的產權份額同時轉移。

　　未經業主委員會同意和市房產部門批準，不得改變物業服務用房的使用性質。

　　第五十一條物業服務費用由物業服務企業按照物業管理服務收費的規定向業主和使用人收取。

　　物業管理服務收費遵循合理、公開以及管理服務水平相適應的原則，根據所提供的服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和協商議價。具體管理辦法由市物價部門會同市房產部門另行制定。

　　第五十二條業主應及時、足額交納物業服務費用。

　　對已實行物業服務，但尚未出售的空置物業或已購置尚未使用的物業，由物業所有權人按正常服務收費標準的50%交納物業服務費用。

　　第五十三條物業管理服務費用經約定可以預收，但預收期不得超過3個月。

　　第五十四條物業服務企業應向業主公布實際收取的物業服務費用項目和標準，否則業主有權不支付物業服務費。

　　物業服務企業在物業服務委托合同約定，或者收費項目規定范圍以外，自行提供服務，未經業主或業主委員會認可的，業主可以不支付物業服務費用。

　　第五十五條對實行政府定價的物業指定性服務，當政府定價低于指定性服務社會平均成本時，應對相應的物業服務企業這部分服務免收交營業稅。

　　第十章法律責任

　　第五十六條業主、使用人違反業主公約的，應承擔相應的民事責任。業主委員會或相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　業主、使用人未按照物業服務委托合同交納物業管理服務費的，物業服務企業可按約定加收違約金或依法追交。

　　物業服務企業違反物業服務委托合同的約定，應承擔相應的違約責任;造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十七條業主大會、業主代表大會、業主委員會做出的決定違反本細則的，市房產部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主、使用人。

　　第五十八條物業服務企業違反本細則第十九條一款、第二十二條的，由市房產部門責令限期補辦手續，逾期不辦的，責令其停止違法活動。

　　第五十九條違反本細則其他條款有關規定的，由市房產部門責令停止違法行為，限期改正。

　　第六十條房屋開發建設單位(含經濟適用住房、集資合作建房單位)不按本細則提供物業管理費用和物業管理用房資金的，由市房產部門責令限期履行，逾期不履行的，市房產部門申請人民法院強制執行。

　　第六十一條物業服務企業不服市房產、物價行政管理部門行政處罰的，可依照《行政訴訟法》、《行政復議法》有關規定，申請行政復議或向人民法院提起訴訟。

　　業主、使用人不服物業服務企業做出的物業管理決定的，可依《行政訴訟法》、《行政復議法》的有關規定，向市房產管理局投訴，由市房產管理局做出裁決，不服裁決的可依法申請行政復議或向人民法院提起訴訟。

　　逾期不申請復議或者不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定機關申請人民法院強制執行。

　　第六十二條市房產部門、有關管理部門工作人員循私舞弊的，由上級主管部門或所在單位給予行政處分;構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

　　第十一章附則

　　第六十三條對不按規劃、設計標準建設或配套設施不全、不具備物業服務基本條件的住宅小區，應通過追補開發建設單位歷史欠賬、使用物業服務維修基金、撥付一定比例公房出售資金、產權人部分出資、城建維護資金投入等渠道，進行投資改造，使其達到物業服務的基本條件。

　　第六十四條本細則由市房產局負責解釋。

　　第六十五條本細則自發布之日起執行。

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