四川省物業(yè)管理?xiàng)l例解釋
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》2012年7月1日正式施行�？v觀《條例》，民生傾斜的理念貫穿整部法規(guī)，物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事各方權(quán)利、義務(wù)進(jìn)一步明確細(xì)化，將為有效化解四川省物業(yè)管理活動(dòng)中各種矛盾提供有力的法律支撐。
亮點(diǎn)一 明確了各相關(guān)部門職責(zé)
《條例》第三條除進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作外，還賦予了發(fā)改、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。形成了相關(guān)部門各司其職，齊抓共管，合力化解物業(yè)管理矛盾糾紛的格局。
亮點(diǎn)二 明確了街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)職責(zé)
一直以來(lái)，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用未能有效發(fā)揮，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不能及時(shí)有效地在屬地協(xié)調(diào)處理。
《條例》第四條規(guī)定：“街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
亮點(diǎn)三 明確了開發(fā)企業(yè)在籌備首次業(yè)主大會(huì)的責(zé)任
此前，我市大量小區(qū)建成后沒有成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主的權(quán)益很難得到充分保護(hù)，致使業(yè)主和物管企業(yè)間的矛盾日益加劇。根據(jù)《條例》規(guī)定，今后我省將要求街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。業(yè)主大會(huì)籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。
《條例》同時(shí)規(guī)定，未按規(guī)定報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)，或不承擔(dān)籌備組和首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)的，可處5萬(wàn)元至15萬(wàn)元罰款。
亮點(diǎn)四 明確了業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任
當(dāng)前，我市少數(shù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理中的財(cái)產(chǎn)維護(hù)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)，淡漠不清，認(rèn)識(shí)曲解;業(yè)主委員會(huì)的角色缺位、錯(cuò)位、越位，業(yè)主大會(huì)要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加難于化解，既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也不利于社區(qū)建設(shè)，甚至影響到當(dāng)?shù)胤�(wěn)定�！稐l例》在《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi)，從二十九條至三十二條明確了業(yè)主委員會(huì)的議事和決策范圍，細(xì)化了業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的責(zé)任和義務(wù)。
亮點(diǎn)五 化解矛盾新創(chuàng)舉
物業(yè)管理中遇到的問題經(jīng)常是瑣碎的小事，爭(zhēng)議通常不大，標(biāo)的額也較小，但極易造成鄰里糾紛和業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的對(duì)立情緒，通過司法途徑解決既浪費(fèi)有限的司法資源，也不利于矛盾的化解。聯(lián)席會(huì)議制度通過各方當(dāng)事人的參與、協(xié)商，可以充分發(fā)揮社會(huì)大調(diào)解的功能，協(xié)調(diào)問題，化解矛盾，是一項(xiàng)很好的創(chuàng)舉。
《條例》第五條明確了聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。
亮點(diǎn)六 物業(yè)用房有保障
《條例》在第十一條、第十二條具體規(guī)定了物業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，從法律層面保證了物業(yè)服務(wù)小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)和面積比例。特別是為了在物質(zhì)上保證業(yè)主委員會(huì)的正常活動(dòng)，明確了業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置面積不得低于30平方米。
亮點(diǎn)七 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要監(jiān)督
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是廣大業(yè)主最關(guān)心的問題�！稐l例》第五十條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和政府保障性住房物業(yè)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他情況都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。為了避免物業(yè)收費(fèi)亂漲價(jià)，《條例》第五十一條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定”。同時(shí)，考慮到物業(yè)服務(wù)成本的變化，還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整的四類情形和調(diào)整價(jià)格應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
《條例》還對(duì)價(jià)格行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)也予以了明確規(guī)定。
亮點(diǎn)八 空置房屋也繳費(fèi)
許多市民提出：買房沒入住，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，物管費(fèi)用還用交嗎?這個(gè)問題一直是大家熱議的焦點(diǎn)。律師認(rèn)為，《條例》對(duì)這一焦點(diǎn)問題作了正面回答，只要是建設(shè)單位與業(yè)主已經(jīng)完成交房的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，即使沒有入住的空置房也要全額繳納，這主要出于不鼓勵(lì)炒房、空置行為的考慮。
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