房地產(chǎn)價(jià)格論文

房地產(chǎn)價(jià)格論文1

　　摘要：房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房價(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從房價(jià)及相關(guān)問題入手進(jìn)行分析，以期幫助讀者進(jìn)一步認(rèn)識(shí)房價(jià)及房價(jià)問題的本質(zhì)，推動(dòng)住房價(jià)問題研究不斷深入。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素

　　1房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)

　　1.1房地產(chǎn)市場具有較高的市場集中度

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的小型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區(qū)的房價(jià)普遍偏貴，主要是因?yàn)檫@些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，人口流動(dòng)大，因而房地產(chǎn)的價(jià)格也較高。對(duì)于同一個(gè)地區(qū)，也會(huì)有很多不同的房地產(chǎn)商家。但總的來說，一個(gè)地區(qū)比較有名的房地產(chǎn)商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業(yè)，它的壟斷程度比較高，實(shí)力較強(qiáng)的壟斷性企業(yè)很容易壟斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

　　1.2房地產(chǎn)市場具有較高的進(jìn)入障礙

　　由于房地產(chǎn)市場本身的集中度，房地產(chǎn)市場本身對(duì)進(jìn)入的企業(yè)的要求極高。這種進(jìn)入障礙主要分為行政性市場障礙和經(jīng)濟(jì)性市場進(jìn)入障礙。行政性市場進(jìn)入障礙主要是指房地產(chǎn)商想在一個(gè)地區(qū)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目必須辦理相應(yīng)的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規(guī)劃、工商管理、國土資源、建設(shè)、交通、稅務(wù)、節(jié)能、環(huán)保等多個(gè)不同的部門，地產(chǎn)開發(fā)之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個(gè)部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費(fèi)的時(shí)間也比較長。在早幾年前，土地的使用權(quán)都是實(shí)行土地拍賣制度，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產(chǎn)商獲得了大量的土地，因而使得后續(xù)的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下。

　　2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

　　2.1房地產(chǎn)價(jià)格及其多樣性

　　房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)人（或機(jī)構(gòu)）從另外一個(gè)人（或機(jī)構(gòu)）手中獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，通常用貨幣來表示。這首先是由于房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制上的多樣性、評(píng)估價(jià)格、抵押價(jià)格，其次是價(jià)格產(chǎn)生時(shí)點(diǎn)的不一致性[供應(yīng)價(jià)格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現(xiàn)形式上的多樣性（平均價(jià)格、同質(zhì)價(jià)格、中位數(shù)價(jià)格、理論價(jià)格）。當(dāng)然，還可以有總價(jià)和單價(jià)、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的區(qū)別等等。大家做到一起討論房價(jià)問題，必須先在房價(jià)的內(nèi)涵上有一個(gè)一致的認(rèn)識(shí)，并以此作為分析討論的基礎(chǔ)。

　　2.2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，包括了社會(huì)因素（人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，傳統(tǒng)、文化偏好和潮流），經(jīng)濟(jì)因素（宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時(shí)房地產(chǎn)本身的屬性特征即物理屬性（區(qū)位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等等）和法律屬性也對(duì)房價(jià)產(chǎn)生著巨大的影響。分析房價(jià)發(fā)展變化規(guī)律，必須區(qū)分宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)與政治因素變化，以及微觀的房地產(chǎn)屬性特征變化的影響。例如，分析當(dāng)前房價(jià)上升的原因，既要考察宏觀因素的影響，也要考察微觀因素的影響，兩者不能混淆。

　　2.3房地產(chǎn)價(jià)格變化的規(guī)律

　　房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律，主要體現(xiàn)在：與宏觀經(jīng)濟(jì)之間保持著長期均衡的關(guān)系。決定當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的租金、資本化率和預(yù)期因素，無一不受經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格長期與經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)背離，就會(huì)形成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長了17.4倍，但地價(jià)和房價(jià)則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，大部分時(shí)間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產(chǎn)投資能較好的抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)位置固定的特點(diǎn)，也使得各區(qū)域市場的房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律不完全一致，甚至有時(shí)有相反方向的變化。

　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋

　　房價(jià)的影響因素受到多個(gè)不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉(zhuǎn)讓性和有效需求性等因素，都是影響房價(jià)變動(dòng)的主要因素。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析，均衡價(jià)格理論對(duì)房價(jià)的形成和波動(dòng)起著決定性的作用。在市場價(jià)格均衡的狀態(tài)下，買房者的買房需求等于開發(fā)商的供給，此時(shí)的狀態(tài)剛好達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)，有效需求價(jià)格與有效供給價(jià)格相等，就不存在價(jià)格波動(dòng)的情況。按照均衡價(jià)格理論來說，競爭的價(jià)格和數(shù)量完全取決于供給和需求的均衡點(diǎn)，房價(jià)是供需力量的對(duì)比關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點(diǎn)。但是市場上的影響因素多種多樣，因此很難達(dá)到均衡的狀態(tài)。

　　從房價(jià)的形成來看，房價(jià)的均衡可以分為短期均衡價(jià)格和長期均衡價(jià)格。從短期來看，房地產(chǎn)的投資比較大，比一般的企業(yè)的投資數(shù)額是大得多，房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)間比較長，這也就決定了房地產(chǎn)的供給彈性比較小，此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格主要與市場需求有關(guān)，市場需求增加，房價(jià)上漲，需求減少，房價(jià)下跌。短期內(nèi)的房價(jià)與需求呈正相關(guān)系。從長期來看，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的價(jià)格在價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律和政府宏觀調(diào)控等多重市場的相互作用下，房地產(chǎn)商和購房者都有較多的時(shí)間調(diào)整自己的決策和行為，房地產(chǎn)供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現(xiàn)出均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。

　　4結(jié)束語

　　以上可知，房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上具有寡頭壟斷企業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)的價(jià)格也受到多方面因素的影響。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，宏觀政策應(yīng)繼續(xù)加碼穩(wěn)增長政策，同時(shí)引入更加長效的房產(chǎn)稅等措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)價(jià)格論文2

　　一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續(xù)推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)，也使自身成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，尤其是金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一輪快速增長。

　　貨幣政策作為我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應(yīng)當(dāng)對(duì)防止房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)、保持我國房地產(chǎn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但有時(shí)的調(diào)控效果卻不盡如人意。筆者運(yùn)用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應(yīng)量、利率和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)，通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)探討貨幣政策變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，并提出提高我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)效果的政策建議，具有較強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、近年來房價(jià)的走勢

　　我國房改后至20xx 年，國民經(jīng)濟(jì)以每年 7%- 13%的速度增長，同一時(shí)期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產(chǎn)價(jià)格長期居高不下卻成為我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的障礙，高房價(jià)一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時(shí)甚至?xí)�危害�?jīng)濟(jì)安全。20xx年全國商品房銷售均價(jià)為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場絲毫沒有降溫的跡象，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的20xx 年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價(jià)為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價(jià)格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng)下了歷史新高，同比增長了27.9%。

　　在限購、限貸、限價(jià)的“三限”政策下，全國平均房價(jià)漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、實(shí)證分析的理論基礎(chǔ)(一)平穩(wěn)性檢驗(yàn)對(duì)于時(shí)間序列數(shù)據(jù)，在進(jìn)行協(xié)整等計(jì)量分析之前，首先要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，即分別檢驗(yàn)被分析的變量序列是否為平穩(wěn)序列，或者為幾階單整數(shù)列。檢驗(yàn)序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法為單位根檢驗(yàn)，采用常用的 ADF 檢驗(yàn)，ADF 檢驗(yàn)基于如下模型：其中，α0為常數(shù)項(xiàng)，εi為殘差項(xiàng)，t 為時(shí)間因素。原假設(shè) H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設(shè)，即序列為平穩(wěn)序列。

　　當(dāng)統(tǒng)計(jì)量大于 ADF 臨界值時(shí)，則拒絕原假設(shè)，即原序列為平穩(wěn)序列;反之，若統(tǒng)計(jì)量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，需對(duì)原序列取一階差分后繼續(xù)進(jìn)行 ADF檢驗(yàn)，直到得到一組平穩(wěn)序列時(shí)才停止檢驗(yàn)。這時(shí)進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數(shù)列。

　　(二)協(xié)整檢驗(yàn)協(xié)整關(guān)系能夠揭示時(shí)間序列變量之間是否長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果兩個(gè)變量是非平穩(wěn)序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩(wěn)的，這時(shí)變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用特征根跡檢驗(yàn)方法確定協(xié)整向量數(shù)目。利用特征根跡檢驗(yàn)判斷協(xié)整向量數(shù)目的統(tǒng)計(jì)量為：其中，λi按大小排序的第 i個(gè)特征根，T為觀測期總數(shù)。原假設(shè)Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個(gè)協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設(shè)Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個(gè)協(xié)整關(guān)系。當(dāng)ηr小于某一水平下的臨界值時(shí)，則接受原假設(shè);否則拒絕原假設(shè)，繼續(xù)檢驗(yàn) ηr+1的顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)變量之間有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些毫無意義的相關(guān)關(guān)系，這時(shí)判斷一個(gè)變量的變化能否成為另一個(gè)變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(yàn)(Grangercausali-tytests)就是分析時(shí)間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗(yàn)的模型為：原假設(shè)根據(jù)F統(tǒng)計(jì)量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設(shè)，即序列{xt}對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設(shè)。

　　四、利率、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析(一)變量選擇與數(shù)據(jù)說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)變量主要是利率和貨幣供應(yīng)量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數(shù)據(jù)來實(shí)證研究我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準(zhǔn)利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量(M2)作為貨幣供應(yīng)量的代表，選擇全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)代表房地產(chǎn)價(jià)格。

　　為了消除通貨膨脹對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響，采用 CPI 季度數(shù)據(jù)對(duì)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應(yīng)量和房價(jià)指數(shù)分別用 R、M和 X表示。為了消除數(shù)據(jù)高波動(dòng)性帶來的異方差，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)對(duì)相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理，得到對(duì)數(shù)形式的利率、貨幣供應(yīng)量和房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計(jì)量模型運(yùn)算與檢驗(yàn)均通過Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在協(xié)整檢驗(yàn)之前先利用 ADF 單位根檢驗(yàn)對(duì)利率和房價(jià)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，對(duì) LNR 和 LNX的 ADF 檢驗(yàn)所得 T統(tǒng)計(jì)量值均小于臨界值，不能通過檢驗(yàn)，即變量原序列為非平穩(wěn)序列;對(duì)原序列一階差分的單位根檢驗(yàn)表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩(wěn)序列。從而兩個(gè)序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協(xié)整檢驗(yàn)確定兩者的長期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗(yàn)。采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對(duì)LNR和LNX的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，檢驗(yàn)結(jié)果顯示利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在著兩個(gè)協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房價(jià)和利率間的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負(fù)相關(guān)的關(guān)系，但房價(jià)對(duì)利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)分析變量的滯后項(xiàng)是否能對(duì)其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項(xiàng)根據(jù) AIC信息準(zhǔn)則確定為 2 階。由表 3，我們可以認(rèn)為在長期內(nèi)利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。分別對(duì)貨幣供應(yīng)量序列、房價(jià)序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表 4，結(jié)果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩(wěn)序列，兩者的一階差分均為平穩(wěn)序列，由此兩個(gè)序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗(yàn)。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，兩者間存在一個(gè)協(xié)整方程，標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，0.475)，說明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房價(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。通過對(duì) LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗(yàn)我們發(fā)現(xiàn)，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應(yīng)量能引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　通過實(shí)證研究利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，結(jié)果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān);利率和貨幣供應(yīng)量均是房價(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，貨幣供應(yīng)量增加或利率下降均能引起房價(jià)上漲。(2)利率和貨幣供應(yīng)量都與房地產(chǎn)價(jià)格存在長期的協(xié)整關(guān)系，但是房價(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應(yīng)量都是在經(jīng)過一定的時(shí)間后開始逐漸顯現(xiàn)出對(duì)房價(jià)的調(diào)控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越深遠(yuǎn)。中央銀行應(yīng)積極關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展和價(jià)格波動(dòng)，并強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格這一傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以促貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)、合理地運(yùn)用貨幣政策工具消除房價(jià)異常波動(dòng)所產(chǎn)生的不利影響，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因?yàn)樨泿耪�策存在時(shí)滯。

　　時(shí)滯包括內(nèi)部時(shí)滯、中間時(shí)滯和外部時(shí)滯。后兩個(gè)是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢變化的預(yù)測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內(nèi)部時(shí)滯。建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制和將房地產(chǎn)價(jià)格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運(yùn)用，提高宏觀調(diào)控效率房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格的變化使貨幣數(shù)量或利率等貨幣政策工具的使用與物價(jià)的相關(guān)性、穩(wěn)定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標(biāo)的要求，及時(shí)地調(diào)整對(duì)貨幣政策工具的運(yùn)用，并注重貨幣政策工具運(yùn)用的靈活性、微調(diào)性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場化目前，雖然我國商業(yè)銀行對(duì)存貸款利率有了一定的自主定價(jià)權(quán)，但我國利率并沒有完全市場化，貸款利率有下限規(guī)定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實(shí)反應(yīng)市場資金的供求狀況。這種利率政策使利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者行為的調(diào)控作用不明顯，央行應(yīng)持續(xù)推進(jìn)利率市場化步伐，從而提高利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的導(dǎo)向作用，增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控房價(jià)的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應(yīng)量的增長速度，調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)近年來，我國貨幣供應(yīng)量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率和公開市場業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎(chǔ)貨幣，但對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響較小。針對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應(yīng)量的增長速度和調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的措施抑制房價(jià)上漲。

　　嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的信貸規(guī)模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)價(jià)格論文3

　　摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國各地財(cái)政收入主要來源，以及我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長和增加就業(yè)等方面發(fā)揮著極大的作用。然而與此同時(shí)房地產(chǎn)市場交易方式和交易秩序混亂以及調(diào)控?zé)o效導(dǎo)致的房價(jià)過高、二三線城市供過于求、去庫存問題等問題，不僅嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同時(shí)影響了我國經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，成為亟待解決的重大問題。本文從政府對(duì)房地產(chǎn)市場的金融政策調(diào)控出發(fā)，研究政府通過金融政策調(diào)控房地產(chǎn)向穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 金融政策 金融調(diào)控

　　金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控是為了讓房地產(chǎn)市場健康、合理發(fā)展。金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場的作用主要有三個(gè)方面：保持房價(jià)的穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)的基本合理以及供求總量的基本平衡。房價(jià)受房地產(chǎn)市場的供求情況以及結(jié)構(gòu)狀況的影響，所以在調(diào)控房價(jià)時(shí)需要對(duì)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化決定了房價(jià)的波動(dòng)。政府對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控著力點(diǎn)是供求關(guān)系。在對(duì)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要對(duì)整個(gè)市場上導(dǎo)致供求不平衡的原因進(jìn)行詳細(xì)研究與分析，找出問題的實(shí)質(zhì)，才能把供求調(diào)節(jié)到合理的區(qū)間，從而把房價(jià)控制在合理的水平，使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

　　金融政策與房地產(chǎn)市場的緊密聯(lián)系

　　（1）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的必要性

　　第一，我國房價(jià)上漲過快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理

　　20xx年，我國的商品房銷售面積為120649萬平方米，商品房銷售額達(dá)76292億元，商品房平均銷售價(jià)格為6323元/平方米。而20xx年我國的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28844元，20xx年中國商品房房價(jià)收入比為2.63倍。20xx年商品房銷售面積128495萬平方米，商品房銷售額87281億元，商品房平均銷售價(jià)格為6793元/平方米，同比增長7.4%。20xx年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為31195元，同比增長8，2%。20xx年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額117627億元，商品房平均銷售價(jià)格為7476元/平方米，同比增長10%。20xx年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，同比增長7.6%。之前我國的住房建設(shè)部提出建設(shè)小康社會(huì)，在住宅方面的家庭標(biāo)準(zhǔn)是普通家庭是100-120平方米，照此標(biāo)準(zhǔn)我國每個(gè)普通家庭只依靠一個(gè)人的收入購房難度很大，貸款買房則無形增加了家庭生活的壓力。過高的房價(jià)不僅影響居民的生活水平還會(huì)影響到整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　第二，房地產(chǎn)市場投資（投機(jī)）行為嚴(yán)重，房屋空置率高

　　房地產(chǎn)屬于投資大，使用年限比較久的耐用商品，根據(jù)國際通行慣例，商品房的空置率在5%-10%之間比較合理，商品的供求平衡對(duì)國民經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的健康發(fā)展非常重要，空置率在10%-20%之間屬于危險(xiǎn)區(qū)，而在20%以上就表明商品房積壓嚴(yán)重。正常的空置率有利于抑制房價(jià)的過快上漲，但是由于近年來我國投資環(huán)境不斷惡化和我國物價(jià)水平不斷上漲導(dǎo)致的過高的通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值，投資者為了獲利只能把錢投入房地產(chǎn)。在20xx年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為950356億元，20xx年為95979億元，20xx年達(dá)102581億元，金額及增速均高于很多其他行業(yè)。持續(xù)不斷的資金流入促成房價(jià)增速過快，消費(fèi)無力，很多城市出現(xiàn)了房屋空置問題，甚至出現(xiàn)所謂的“空城”或者“鬼城”。據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國的自有住房率達(dá)到了9成，超過20%的家庭擁有多套房，但空置率近22.4%。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)研究和起步較晚，但是經(jīng)過這些年的努力開發(fā)，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)面積和銷售面積不斷增加，房地產(chǎn)的從業(yè)人數(shù)和開發(fā)企業(yè)不斷上漲，房地產(chǎn)的增加值占GDP的比重不斷提高。另一個(gè)方面，房地產(chǎn)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性和擴(kuò)散性很強(qiáng)，它在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)上下游的行業(yè)的發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率越來越高。

　　（2）我國金融政策的發(fā)展歷程及特點(diǎn)

　　1993年到1997年：房地產(chǎn)發(fā)展起步，投資火熱。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司數(shù)量不斷增加，與之相關(guān)的地皮、鋼材、項(xiàng)目等行業(yè)在市場上也異常活躍，以致出現(xiàn)通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題。中央政府采取雙緊政策和緊縮財(cái)政支出以及收緊銀根（提高利率、達(dá)減少貸款和提前收貸）的政策，同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》一系列文件，達(dá)到了調(diào)控的效果但是房地產(chǎn)業(yè)仍元?dú)獯髠�，進(jìn)入了發(fā)展的低谷期。

　　1998年到20xx年：房地產(chǎn)成為了國家經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，核心是房改。期間政府實(shí)施了積極的財(cái)政和貨幣政策，如國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》；對(duì)消費(fèi)者出臺(tái)按揭貸款買房首付不低于30%，貸款最長不得超過20年的規(guī)定，后續(xù)提出禁止零首付并對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款做出了規(guī)定，住房公積金貸款期限從20年延長到了30年；對(duì)企業(yè)開發(fā)商自有資金的比例不低于項(xiàng)目總投資的30%的限制條件；公積金存貸款利率以及存貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。

　　20xx年到20xx年：金融政策調(diào)控以緊縮為主，抑制房地產(chǎn)投資過熱。20xx年6月政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸的控制，出臺(tái)了121號(hào)文件，規(guī)定四證取得后方能發(fā)放貸款，同時(shí)還提高了第二套住房的首付比例；7月出臺(tái)針對(duì)開發(fā)商出售房屋征收房地產(chǎn)稅的規(guī)定；9月21號(hào)起存款準(zhǔn)備金率從原來的6%調(diào)高至7%。20xx年對(duì)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步進(jìn)行了上調(diào)，同時(shí)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)信貸業(yè)務(wù)的管理。20xx年對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)融資管理并提高房貸利率，房地產(chǎn)的一些優(yōu)惠政策相繼取消。20xx年9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次加息。

　　20xx年-20xx：全面應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)以扶持為主。20xx年4次下調(diào)利率并3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中1.08個(gè)百分點(diǎn)利率調(diào)整力度為近年來力度最大的一次。20xx年6月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策。

　　20xx年至今：房價(jià)增長過快，金融政策持續(xù)收緊。20xx年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，每次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，到20xx年年底調(diào)高至18%；出臺(tái)國十一條，明確二套房貸首付不能低于40%；商業(yè)銀行9月起暫停發(fā)放居民家庭購買第三套以及以上住房貸款。

　　20xx年1月，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，1月26號(hào)出臺(tái)“新國八條”規(guī)定貸款購買第二套住房的家庭首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。盡管如此，20xx年房地產(chǎn)基建投資仍保持著近16%的增速，因此20xx年的調(diào)控政策應(yīng)更加嚴(yán)格，針對(duì)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，加強(qiáng)穩(wěn)定房價(jià)以及抑制投機(jī)性購房等方面的調(diào)控。

　�。�3）我國金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的特點(diǎn)

　　我國房地產(chǎn)自從市場化運(yùn)作之后發(fā)展快速，從最初的以理論和實(shí)踐探索發(fā)展到根據(jù)市場的反應(yīng)進(jìn)行調(diào)控，我國在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出臺(tái)的金融政策發(fā)揮著很大的作用，這些政策取得了一定的效果，但是后期房地產(chǎn)市場投資資金以及房價(jià)依舊保持上漲，這可能與政策的滯后性有關(guān)，政策并沒有達(dá)到理想效果。

　　金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理

　　（1）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　在金融政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中，利率是一個(gè)重要工具，是金融調(diào)控中貨幣政策的重要組成部分，利率的高低影響購房的成本，央行會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場過熱或衰退的程度，運(yùn)用利率對(duì)基準(zhǔn)利率水平和利率結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整從而影響房地產(chǎn)市場的供求。房地產(chǎn)市場對(duì)利率的變動(dòng)反應(yīng)靈敏，利率的降低意味著購房者可以減輕房貸壓力，同時(shí)意味著儲(chǔ)蓄收益變低，更多的人將更多的錢投入房地產(chǎn)市場買房保值。

　　對(duì)于投資者而言，加息對(duì)投資者的回報(bào)影響也很大。利率提高導(dǎo)致需求減少，理性的投資者會(huì)將投資轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致開發(fā)商投入減少，抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。利率的傳導(dǎo)機(jī)制表現(xiàn)如下：

　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→儲(chǔ)蓄存款（sa）↓、消費(fèi)（c）↑→購房需求（d）↑→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↑

　　供給渠道：金融政策→利率（i）↓→投資（I）↑→住房供給（su）↑→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↓

　�。�2）信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　房地產(chǎn)信貸控制指中央銀行通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)向開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)貸款、向客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款的管理措施。房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)信貸的依賴越來越大，央行通過調(diào)整商業(yè)銀行的信貸影響商行的信貸結(jié)構(gòu)和規(guī)模，從而調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系及房價(jià)。方式主要有調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開市場操作、存款準(zhǔn)備金等貨幣政策。購房者從商業(yè)銀行貸款，銀行如果放貸額高則個(gè)人即期出資少，放貸款低則個(gè)人即期出資就多。信貸的規(guī)模針對(duì)發(fā)放貸款的數(shù)量而言，而結(jié)構(gòu)則是針對(duì)發(fā)放貸款的用途而言。這兩者影響著居民的購房選擇，從而也影響著房價(jià)，是調(diào)控房價(jià)的一個(gè)有效手段。信貸的傳導(dǎo)機(jī)制可以表示為如下：

　　需求渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→購房需求（D）↓→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↓

　　供給渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→住房供給（su）↓→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↑

　　（3）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)可以通過利率的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)。國家貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)影響各市場主體的行為，也會(huì)影響房地產(chǎn)市場的供求和房價(jià)。我國市場化程度雖然不斷提高但利率并未完全市場化，所以貨幣供應(yīng)量對(duì)利率的影響并不完全。除了利率的影響，在貨幣供應(yīng)量增加后，物價(jià)上漲，人們會(huì)把多余的錢用于消費(fèi)支出。物價(jià)的上漲表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的方方面面，如材料費(fèi)用的上漲，所有成本的上漲將導(dǎo)致后期的房屋價(jià)格上漲。當(dāng)國家增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，投資者和開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)投入將增加，同時(shí)市場需求也相對(duì)旺盛，成交量也會(huì)提高。而當(dāng)貨幣供應(yīng)量減少時(shí)，企業(yè)資金減少，有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程半途而廢，出現(xiàn)爛尾樓，房地產(chǎn)行業(yè)萎縮。

　　結(jié)論與啟示

　　本文探討了我國金融政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場的影響。在實(shí)際運(yùn)用金融政策進(jìn)行調(diào)控時(shí)往往得不到預(yù)期的效果，為了改善這一狀況，我們應(yīng)該從五個(gè)方面著手：第一，加快房地產(chǎn)金融體系化建設(shè)，拓寬融資渠道，進(jìn)行金融創(chuàng)新。我國要發(fā)展專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)與非專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該大力發(fā)展資本市場，進(jìn)一步拓寬融資渠道，建立健全針對(duì)房地產(chǎn)的金融監(jiān)督體制，發(fā)展房地產(chǎn)基金、住宅基金和房地產(chǎn)信托或?qū)Ψ康禺a(chǎn)抵押貸款證劵化等衍生品進(jìn)行融資，進(jìn)一步減少房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的依賴，減少銀行壞賬，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另外我國可以發(fā)展房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)，政府通過建立完善的金融體系與法律體系來培育維持擔(dān)保、保險(xiǎn)、信托和評(píng)估等各類房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)。第二，金融政策調(diào)控中應(yīng)考慮調(diào)控時(shí)滯的存在。首先建立和完善調(diào)控信息系統(tǒng)，對(duì)于市場的信息和情況時(shí)刻進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、加工、完善和處理。其次建立和完善宏觀調(diào)控的決策體制，簡化工作，同時(shí)提高決策能力和決策效率，及時(shí)果斷的做出決策才能跟上市場的變化。第三，各個(gè)地區(qū)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，實(shí)現(xiàn)貨幣政策一致性和靈活性的統(tǒng)一。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題不盡相同。有些問題可能是在開發(fā)商上，而有些問題可能是出在地方的土地供給上。在實(shí)施政策時(shí)要全方位考慮，多做調(diào)查研究，更要防止所謂的“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象，避免“一刀切”，防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。第四，加強(qiáng)金融政策與其他政策的協(xié)同配合。房地產(chǎn)調(diào)控工作非常復(fù)雜，需要多方面政策的配合調(diào)控才能達(dá)到效果。金融政策主要運(yùn)用信貸、利率和其他的融資工具，在調(diào)控房地產(chǎn)市場的投資行為、供應(yīng)情況以及穩(wěn)定房價(jià)效果較好。而財(cái)政政策則是通過稅收以及財(cái)政的支出進(jìn)行調(diào)控，它主要是一個(gè)再分配的過程，實(shí)際運(yùn)用中應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政政策與金融政策的結(jié)合。第五，加強(qiáng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)合理營業(yè)利潤。我國房地產(chǎn)突然放開之后，由于心理因素以及政策導(dǎo)向，大量開發(fā)商和資金涌入了房地產(chǎn)，導(dǎo)致其他行業(yè)的發(fā)展受到了限制，如科技業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)等真正可以推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的行業(yè)資金和人才不足。政府必須對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管，“限貸”、“限購”、“國十條”、“國八條”等措施都沒有從根本上改變房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，需要從根本改革，運(yùn)用各種金融政策和稅收政策抑制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，同時(shí)鼓勵(lì)各地的政府對(duì)土地的利用進(jìn)行合理的規(guī)劃，做到透明性、公開性的土地管理制度，并鼓勵(lì)社會(huì)資金投資其他產(chǎn)業(yè)。

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